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Marchands de biens Le trop-plein

Immobilier — Depuis environ quatre ans, le nombre de marchands de biens autorisés à exercer à Monaco a explosé. Ils sont aujourd’hui environ 250. Les agences immobilières estiment que cette profession, largement surreprésenté à Monaco, entraîne une augmentation artificielle des prix du marché et représente une concurrence déloyale. Explications —

Ils sont un peu devenus les bêtes noires des agents immobiliers… Les marchands de biens — ou plutôt, les “mauvais marchands de biens” — agacent de plus en plus les professionnels du secteur. La cause ? Une majorité d’entre eux ne jouent pas le jeu et sont devenus de « purs spéculateurs », selon les termes des professionnels. Petite explication en amont : le métier de marchands de biens consiste à acheter un appartement, puis, à effectuer une rénovation en profondeur, et enfin, à le revendre, dans les 4 ans au maximum. Avec bien sûr, une plus-value à la clé. Or, dans les faits, il semblerait que ces marchands de biens se contentent — très majoritairement — d’un simple coup de peinture, pour ensuite une remise en vente rapide de l’appartement, 20 à 30 % plus cher. Autre problème : ils réalisent de plus en plus de transactions en direct, sans intermédiaire, et donc sans passer par les agences immobilières. « La problématique que nous avons avec les marchands de biens est que nombreux sont ceux qui réalisent des transactions entre eux. Cela représente un vrai manque à gagner pour les agences immobilières, et assez peu désormais investissent dans la rénovation d’un appartement », constate Corinne Courrieux de l’agence Thomas.

« Ils cassent le marché »

Sur les 250 marchands de biens autorisés à exercer, seule une grande minorité d’entre eux seraient ainsi de vrais professionnels. « Environ 20 %, estime Jean-Yves Le Graverend, directeur de l’agence John Taylor. Les autres sont inactifs ou se contentent de faire de petits travaux et de remettre le bien en vente, beaucoup plus cher. Tellement cher parfois, que certains appartements ne sont pas vendus pendant plusieurs années et restent vides. » Les professionnels constatent en effet que les marchands de bien qui recherchent une rentabilité très haute, « cassent et bloquent » tout bonnement le marché. « Certains raisonnent comme des financiers. Peu importe le bien, ils recherchent des appartements en dessous du prix du marché pour avoir ensuite une rentabilité globale de 30, 40, 50, voir 60 %. Avec cette logique, les prix augmentent nécessairement de façon trop brutale. Les familles, ou ceux qui veulent venir résider de façon permanente, n’y trouvent plus leur compte », constate Lydia Denimal, de l’agence Roc Agency. La plupart des bonnes affaires seraient ainsi saisies par ces marchands de biens. « Et les clients “classiques” n’ont donc plus trop accès aux réelles bonnes affaires car elles sont déjà passées, en amont, entre leurs mains. Cela vient parasiter le marché », poursuit à son tour Elodie Blanc Sardi de l’agence Miells & Partners. Autre effet collatéral : les propriétaires d’appartements voient que les marchands de biens parviennent à enfler les prix… Et ils se disent, grosso modo, « pourquoi pas nous aussi… ». Pourtant, selon les professionnels du secteur, cette surenchère permanente est dangereuse, et il faut revenir à des prix plus raisonnables. « La logique des marchands de biens est une logique courtermiste avec une recherche de rentabilité quasi immédiate, contrairement au “marché des résidents” qui s’inscrit, au minimum, sur du moyen terme, et sur du long terme, en général. Aujourd’hui, on ne peut pas mesurer quels seront les prix à Monaco dans 10 ou 15 ans. C’est un vrai problème », regrette Lydia Denimal, de l’agence Roc Agency.

« Le marché à Monaco n’est plus sain »

Dans le métier depuis 43 ans, Lucien Mostaccci, à la tête de l’agence Miells & Partners fait un constat encore plus alarmant : « Les marchands de biens sont très inquiétants, et pas uniquement pour les agents immobiliers. Ils dérèglent le marché car ils n’ont pas d’autres objectif que de spéculer et de faire de l’argent. Pour le moment, l’Etat donne l’autorisation à tous de pratiquer cette activité. Cela fait sans doute entrer de l’argent dans les caisses, mais selon moi, ce n’est pas avoir une vision sur du long terme. A force de n’avoir que des marchands de biens, les prix du marché sont devenus, dans certains cas, artificiels. Cela risque d’aboutir, in fine, à une bulle et à une crise. » Ce professionnel de l’immobilier va jusqu’à affirmer, qu’en Principauté « le marché n’est plus sain. Un marché sain est celui dans lequel une famille achète pour vivre, et un investisseur achète pour louer. Actuellement, en Principauté, on en est très, très, loin. »

Profession sureprésentée

Au-delà de leurs méthodes, c’est aussi leur nombre qui est manifestement problématique. Tous les agents immobiliers interrogés par L’Obs’ s’accordent à dire que les marchands de biens sont aujourd’hui beaucoup trop nombreux. Depuis les années 2014/2015, leur nombre a littéralement explosé. Aujourd’hui, ils sont environ 250… Ce chiffre est d’autant plus marquant lorsqu’on sait que 150 agences immobilières sont déjà présentes sur un territoire de 2 km2, et qu’en moyenne, seules 450 à 500 transactions immobilières sont réalisées chaque année. De plus, ils ont nettement moins de frais à leur charge. Cette profession, exercée en nom personnel ou sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL), n’exige pas d’avoir des bureaux. Ils n’ont généralement pas d’employés à rémunérer et ils bénéficient, de surcroît, de droits d’enregistrements bien plus avantageux. Reste à comprendre pourquoi l’Etat a accordé ces dernières années autant d’autorisations ? Au-delà des rentrées financières dans les caisses, c’est aussi parce que « lorsqu’ils font correctement leur travail, cela permet de rénover le parc immobilier. Beaucoup d’immeubles à Monaco ont été construits dans les années 70. Les appartements ont plus de 50 ans et sont souvent un peu vétustes », explique Jean-Yves Le Graverend.

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CONCURRENCE — « La plupart des bonnes affaires sont saisies par les marchands de biens et les clients “classiques” n’ont donc plus trop accès aux réelles bonnes affaires car elles sont déjà passées, en amont, entre leurs mains. Cela vient parasiter le marché »

« Ce sont eux, aussi, qui font la vitalité du marché »

Car tout le paradoxe est que cette profession, lorsqu’elle est exercée par de vrais professionnels, peut apporter une réelle plus-value au marché. Et peut permettre aux agents immobiliers de réaliser de belles ventes. « On ne peut pas critiquer l’ensemble des marchands de biens, nuance Elodie Blanc Sardi. Certains rénovent les appartements avec de belles prestations, proposent parfois des produits clés en mains et contribuent à améliorer le parc immobilier. Ils donnent également du travail aux entreprises de rénovation, de travaux privés, ou aux architectes. Lorsque les marchands de bien jouent le jeu, il peut y avoir un intérêt pour tous. Malheureusement, la majorité n’agit pas ainsi. » « Il est évident que les marchands de biens portent le marché immobilier vers un niveau de prix, dans certains cas, excessif, mais ce sont eux aussi qui font sa vitalité… », constate à son tour Kate Dorfman, de l’agence Caroli real estate.

Quelles solutions ?

Au-delà d’une limitation du nombre de marchands de bien, certains proposent qu’une loi leur impose d’opérer réellement des travaux dans les biens qu’ils achètent et qu’ils revendent. D’autres demandent à ce qu’ils paient des droits d’enregistrement identiques, ou que cette activité ne soit réservée qu’à de vrais professionnels de l’immobilier. Reste à voir si les autorités monégasques apporteront une réponse concrète à l’avenir. Une dernière interrogation demeure : la présence massive de ces marchands de biens à Monaco risque-t-elle de mettre en péril la profession d’agent immobilier ? « Non, répond Massimiliano Ibba de l’agence Thomas. L’immobilier est un marché encore florissant. On se plaint simplement des personnes qui n’ont pas une éthique de travail et qui ne respectent pas les règles déontologiques. »