Jean-Michel Cucchi

Logement pour les nationaux
« On est loin du compte car aucune livraison n’est prévue avant 2018 »

© Photo L’Obs’

POLITIQUE/Jean-Michel Cucchi, président (HM) de la commission logement du conseil national, estime que le nombre d’appartements réservés aux Monégasques est loin d’être suffisant.

C’est vrai que l’Etat manque d’appartements domaniaux pour loger les Monégasques ?
Il y a une véritable pénurie. Mais il ne faut pas oublier que derrière les chiffres, il y a des gens et des familles. Lors de la dernière commission du logement, le 21 novembre, 437 dossiers ont été étudiés. Ce sont donc 437 dossiers qui remplissent les critères et qui ont donc été validés par le gouvernement. En face, il y avait 188 appartements disponibles, avec 105 logements neufs et 83 appartements remis en état.

Toutes les demandes sont justifiées ?
Il y a aussi 63 demandes dites de « confort » selon l’Etat et que nous, on préfère appeler des demandes « moins urgentes. » Parce que quelqu’un qui habite depuis 8 ans dans un appartement de qualité moyenne, orienté au nord, avec vue sur un mur et qui essaye de changer de logement, c’est assez logique, non ? Ce n’est pas urgent, certes. Mais de là à parler de « confort »…

Il y a parfois des abus dans les attributions d’appartements ?
Dans tout système, il y a des abus. Mais plus il y a de pénurie, et plus les gens essaient d’optimiser au maximum leurs demandes pour qu’elles soient acceptées. Ce qui est logique.

Il manquait combien d’appartements lors de cette commission ?
En ajoutant 63 appartements qui concernent des demandes moins urgentes et 188 appartements disponibles, on arrive à 251 appartements. Or, la commission d’attribution portait sur 437 demandes. Il manque donc 186 logements. Et on a laissé autant de familles sur le carreau.

Mais le conseiller pour les finances, Jean Castellini refuse de parler de pénurie ?
J’estime qu’à partir du moment où tout le monde ne peut pas être servi, il y a une pénurie. Il existe à Monaco un manque d’appartements pour les Monégasques. Et ceci ne peut pas être nié. Mais il faut voir plus loin que ça.

C’est-à-dire ?
J’ai été élu en 2003. A l’époque, il manquait énormément d’appartements domaniaux. Du coup, on a lancé la construction d’un millier de logements. Les derniers, en dehors des Tamaris, ont été livrés récemment. Car à part les Tamaris, toutes les autres opérations étaient déjà prévues dans la feuille de route 2003-2008. A l’époque, on s’était basé sur les demandes actuelles et sur les futures demandes. Mais comme il fallait construire vite, on a été obligé d’avoir une vision purement quantitative. Car des Monégasques attendaient un appartement depuis 10 ou 15 ans. Il aurait donc fallu ensuite poursuivre l’effort.

Pourquoi ça n’a pas été fait ?
A aucun moment le gouvernement n’a cette vision qui permet de passer du quantitatif au qualitatif. Ce qui permettrait de favoriser la mobilité, de gérer au mieux le parc, de répondre aux futures demandes… De plus, aujourd’hui, je fais le boulot que mes prédécesseurs auraient dû faire en 2010. Et vu les délais nécessaires, on travaille presque pour la mandature suivante.

Mais Monaco est limité en termes de surfaces disponibles ?
On ne peut pas construire indéfiniment des appartements. Il faut donc optimiser le parc en favorisant la mobilité. Or, si le nombre d’appartements disponibles n’est pas suffisant, il n’y aura pas de mobilité. Puisque personne ne peut quitter son logement pour en intégrer un autre. Il faut sortir de la logique comptable qui consiste à faire un maximum d’appartements, surtout des 2 pièces, dans une surface donnée. Aujourd’hui à moyen et long terme, le cœur des demandes, ce n’est pas le logement 2 pièces mais le 3 pièces.

Comment pousser les Monégasques à changer d’appartement ?
Pour favoriser la mobilité, il faut motiver les gens pour leur donner envie de partir. En mars, des familles qui habitent un 4 pièces ont vu l’un de leurs enfants partir pour un 2 pièces aux Jardins d’Apolline. Or il paie un loyer plus élevé dans son 2 pièces que son père ! Vous croyez vraiment que le père va lâcher son 4 pièces pour demander un 2 pièces ?

Que faire alors ?
Pour que celui qui occupe un 4 pièces accepte de changer d’appartement, il faut d’abord mettre en place une politique de loyers. Et aussi une politique du logement qui permette de lui proposer un 3 pièces. Il faut donc construire des appartements supplémentaires.

Les loyers posent problème ?
Les loyers dans les domaniaux vont de 5 euros/m2 à l’Herculis par exemple, à 15 euros/m2 sur le haut de Canton ou des Jardins d’Apolline. Tout ça est trop hétérogène. Le seul moyen d’agir, c’est de miser sur la mobilité des locataires.

Les prix envisagés dans les nouvelles constructions ?
Pour Canton, on devrait être à 15 euros/m2. Aux Tamaris, ca devrait être autour de 10 ou 12 euros/m2.

Mais l’Imsee affirme qu’il n’y aura pas de besoin avant 2022 où 500 logements seront alors nécessaires ?
Donc pour l’Imsee, il n’y aura aucun besoin entre 2015 et 2022. Et d’un seul coup, en 2022, il faudra 500 appartements. C’est étrange. C’est une génération spontanée ? On ne passe pas de 0 à 500. Ca ne tient pas la route.

Mais le parc domanial n’est pas toujours en bon état ?
On a de vieux immeubles qui ne sont plus dans les standards actuels. Par exemple, l’Herculis n’offre plus des normes suffisantes. Il ne faut pas attendre 20 ans pour refaire cet immeuble. Mais pendant les travaux, où installer les 90 familles qui vivent là-bas ? Dans un Algeco ? Dans des tentes ? Et cette question ne se pose pas que pour l’Herculis. Elle se posera aussi très bientôt pour le Bel Air, les Cèdres…

Où construire des appartements ?
Pour créer de nouvelles surfaces, privées, publiques, commerciales ou non, il n’y a pas 50 solutions : il faut remembrer les quartiers. On n’a pas le choix. Il faut détruire les immeubles de 4 étages avec 3,40 mètres de hauteur de plafond pour des bâtiments de 15 étages avec des plafonds à 2m70. Mais la même question se pose : où mettre les gens pendant les travaux ?

Cette réserve de nouveaux logements est vraiment capitale ?
Le gouvernement n’a jamais autant préempté. Or, en général, lorsqu’on fait cela, c’est que l’on souhaite remembrer par la suite. Là encore, que faire des familles pendant la durée des travaux ? Plus on va attendre pour avoir cette réserve d’appartements domaniaux pour gérer ce genre de situation et plus cette réserve devra être grande. Ce qui rendra cette solution de plus en plus difficile à réaliser.

Un exemple de remembrement ?
L’exemple type qui prouve que le gouvernement regarde la problématique du remembrement par le petit bout de la lorgnette, c’est le dossier de la Villa Ida. Il propose une petite opération sans parking pour créer 20 ou 30 logements qui va flinguer un bloc du quartier. Ce sont quand même les propriétaires de ce quartier qui sont venus nous voir en s’étonnant qu’on ne leur ait rien demandé. C’est quand même énorme ça !

Votre vision sur ce dossier Ida ?
L’objectif, c’est de remembrer ce quartier au maximum. En incluant une école et des parkings. On pourra alors reloger les propriétaires et assurer une pérennité aux enfants du pays dans un secteur protégé où l’Etat jouera enfin son vrai rôle. Car aujourd’hui, on se retrouve face à un choix terrible : limiter le droit de propriété de certains propriétaires ou pousser des enfants du pays hors de Monaco.

Ce projet Ida peut être rentable ?
C’est lamentable de raisonner en termes de rentabilité ! Le but, ce n’est pas d’avoir une rentabilité immédiate sur Ida. Pour cette opération, l’Etat ne doit pas tout financer mais co-financer ce projet. Surtout qu’il n’y a pas la charge du foncier. Puisqu’une partie appartient à l’Etat et le reste aux propriétaires privés qui participeront au financement. Ce qui permettra de créer enfin un quartier où tout le monde sera réuni : des propriétaires, des enfants du pays, des Monégasques, des commerces, une école… Bref, un vrai quartier.

La stratégie économique défendue par l’Etat pèse sur le logement ?
Monaco veut miser sur les activités onshore en attirant de riches résidents étrangers. Du coup, le prix de l’immobilier privé à l’achat et à la location va mécaniquement augmenter. Donc les Monégasques vont avoir de plus en plus de mal à se loger dans le privé, sauf si l’Etat augmentait l’aide nationale au logement (ANL). Mais plus il y aura de pénurie de logements dans les domaniaux et plus les Monégasques iront se loger dans le secteur libre. Ce qui limitera encore les possibilités de logement pour les étrangers.

Il y a beaucoup de Monégasques qui sont propriétaires ?
Le nombre de Monégasques propriétaires était de 2,5 % en 2007. Aujourd’hui, je pense que ce chiffre a encore dû baisser. Il faut dire qu’il y a 40 ans, un 4 pièces coûtait 1,5 million de francs. Aujourd’hui, c’est 5 ou 6 millions d’euros. Je crois que tout est dit…

La tendance dans quelques années ?
Dans quelques années, on peut penser qu’il y aura 97 ou 98 % des Monégasques qui habiteront dans les domaines. Ou bien, ils vivront dans le secteur privé, grâce à l’ANL. Or, en 2012, l’ANL a coûté 9,6 millions d’euros à l’Etat pour un millier d’allocataires. Dans le secteur protégé, un peu moins de 400 personnes ont touché l’aide différentielle au loyer (ADL) pour un total de 2,2 millions en 2012.

Mais le gouvernement juge que ces besoins en logements seront réglés avec la livraison de l’Ilot Canton, des Jardins d’Apolline, de la tour Odéon et des Tamaris ?
Aux Tamaris on a perdu 20 appartements. On a perdu 20 logements à la tour Odéon et une vingtaine d’appartements dans les Jardins d’Apolline 1 et 2 et sur l’Ilot Canton. A ce total, il faudra ajouter les appartements qui auront été refusés deux fois. Sans oublier les appartements qui ont été finalement transformés en bureaux. Bref, au total, on perd facilement une soixantaine d’appartements. De plus, il y a des incohérences.

Lesquelles ?
L’étude de l’Imsee qui dit qu’il n’y a pas de besoins en logements a été publiée avant le lancement de l’opération de l’Engelin. Mais alors s’il n’y a pas de vrais besoins, pourquoi le gouvernement a lancé l’opération de l’Engelin ? Il ne fallait pas la faire. A partir de la même étude, on ne tire visiblement pas les mêmes conclusions…

Il faut construire combien de logements par an ?
De 2003 à 2010, on s’est basé sur environ 100 demandes de logement par an. Aujourd’hui, l’Imsee estime qu’il y a 47 nouvelles demandes chaque année. C’est un chiffre que l’on réfute. Sachant qu’il y a de plus en plus de Monégasques et que la population vieillit, ce n’est pas possible. On fait dire aux chiffres ce qu’on veut.

Vos conclusions ?
D’ici 2022, il y aura environ 500 nouvelles demandes d’appartements. Or, Odéon c’est 150 appartements, 120 pour l’Engelin, 130 pour Testimonio 2, ça fait 400. Sans oublier la centaine d’appartements nécessaires pour pouvoir loger les familles pendant les travaux de restructuration. Sinon impossible de faire des travaux à l’Herculis. Il manque donc environ 150 appartements.

Il faut aussi repenser les appartements ?
La société a changé, les modes de vie aussi. Aujourd’hui, les familles sont de plus en plus recomposées. Les grandes chambres de parents et les petites chambres pour les enfants, ça n’a plus de sens. Les petites cuisines non plus. Il faut donc repenser et restructurer les appartements en conséquence. Et arrêter de faire des 2 pièces.

Mais il va y avoir la livraison de l’opération l’Engelin ?
Pour l’Engelin, on nous parle d’une livraison en 2018, mais je n’y crois pas. Parce que si on veut se donner le temps de construire un parking en dessous, il vaut mieux accepter de perdre 6 mois. Donc 2019 semble plus raisonnable.

Et l’opération Testimonio 2 ?
Une livraison des 100 ou 110 appartements de Testimonio 2 pour 2019 est impossible. Et puis, pour les délais de construction, tout dépendra de ce qu’on mettra dans ce projet : la caserne des pompiers, l’école internationale…

Quoi de prévu après 2022 ?
En 2023-2024, on parle de l’opération Annonciade 2. Il faudra donc attendre 2024 pour passer de la vision quantitative à la vision qualitative ? C’est 10 ans de perdu !

Un bilan sur le contrat habitation capitalisation ?
Entre 25 et 30 % des 3011 appartements domaniaux sont des contrats habitation capitalisation (CHC). Mais les appartements sont vendus trop chers parce qu’on construit des appartements qui coûtent trop cher. Résultat, les gens ne peuvent pas les acheter. Or, peut-être que les Monégasques préféreraient moins de parquets, moins de portes laquées, moins de terrasses et moins d’immenses couloirs inutiles. Et avoir au final un appartement qu’ils peuvent acheter avec un CHC.

Les débats vont être chauds du 16 au 19 décembre, pour le vote du budget primitif 2014 ?
Le compte n’y est pas. Il manque des appartements domaniaux. Or, les prochaines constructions n’auront pas lieu avant 2018 ou 2019. Peut-être même 2020. J’espère donc que l’Etat nous proposera quelque chose pour 2018. Mais il y aura 0 construction entre 2014 et 2018. Donc avec rien, comment on va répondre aux besoins ?

Ça va peser sur le vote de ce budget ?
Jusqu’à présent le gouvernement nous a entendu et a commencé à faire des efforts. Bien sûr, je ne m’attends pas à ce que le ministre d’Etat nous sorte un plan comme ça, venu de nulle part. Mais je lui demande de s’engager fermement sur une opération qu’il pourra présenter et budgéter d’ici le budget rectificatif 2014. Sans quoi, je ne voterai pas ce budget primitif 2014.

Et si le gouvernement ne propose rien ?
Si rien n’est proposé, je ne vois pas une majorité se dessiner pour voter ce budget. Après, ce n’est pas à moi de dire « on ne va pas voter le budget. » Car je ne suis pas président du conseil national et je ne cherche pas du tout à l’être. Mais il n’y a pas un papier à cigarette d’écart entre Laurent Nouvion et moi sur ce sujet. C’est clair, net et précis.

Et du côté de l’opposition Union Monégasque ?
Il manque des appartements domaniaux. Ca dépasse les clivages politiques. Bernard Pasquier partage ce point de vue.

Les critères d’attributions pour les logements sont nécessaires ?
Oui. Il faut des critères. Mais les meilleurs critères du monde n’effaceront pas le manque d’appartements. Modifier les critères, c’est essayer de réduire les cas un peu injustes. Car les critères actuels ne sont pas satisfaisants.

Un exemple ?
Etre propriétaire d’un bien immobilier à 20 km autour de Monaco coûte 8 points de pénalité. Or, ce n’est pas parce qu’on peut se loger en France qu’on doit perdre le droit de se loger chez soi, à Monaco. Surtout que posséder un hôtel particulier boulevard Haussmann à Paris ne coûte aucun point de pénalité. Un compte épargne qui rapporte 1 000 euros doit être déclaré. Alors qu’avoir 50 kg d’or ne compte pas.

D’autres exemples ?
Posséder quatre immeubles à travers une société civile immobilière (SCI) ne compte pas, mais être propriétaire d’une chambre de bonne à Nice, oui. A Monaco, il n’y a pas d’impôt sur le revenu, donc les gens ne tiennent pas forcément une comptabilité. Contrairement à la France, on ne peut pas appeler Bercy pour vérifier qui possède quoi. Donc si on ne peut pas vérifier, comment appliquer ces sanctions ?

Les nouveaux critères d’attributions, c’est pour quand ?
Les critères seront modifiés au plus tard d’ici fin avril. D’ici là, ces critères seront négociés car ils ne dépendent pas que du conseil national. Car en mai, il y aura sans doute un appel à dépôt de dossier pour la prochaine commission d’attribution qui pourrait avoir lieu en octobre ou novembre 2014.
_Propos recueillis par Raphaël Brun

Commission d’attribution/
437 dossiers pour 188 appartements

• F1 = 14 demandes pour 4 appartements disponibles
• F2 = 221 demandes pour 87 appartements disponibles
• F3 = 105 demandes pour 41 appartements disponibles
• F4 = 79 demandes pour 49 appartements disponibles
• F5 = 18 demandes pour 7 appartements disponibles