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Immobilier : les Alpes-Maritimes résistent

ECONOMIE / Alors que la baisse des prix est amorcée en France et même à Paris, les Alpes-Maritimes ont enregistré une hausse de 4,2 % dans l’ancien. Et autour de Monaco l’immobilier ne devrait pas baisser en 2013. Avec le risque de voir les ventes s’effondrer ?

 

L’immobilier dans les Alpes-Maritimes et surtout l’Est du département est-il à l’abri de la crise ? C’est ce que laissent en tout cas supposer les chiffres. Pourtant, entre 2007 et 2012, les prix se sont effondrés en Europe : -13 % en Angleterre, -25 % en Espagne et en Grèce. Mais pas en France, où ils ont augmenté de 6 % sur la même période. En zoomant sur les Alpes-Maritimes, on s’aperçoit que dans l’ancien, les prix ont encore pris 4,2 % entre le 1er juin 2011 et le 31 mai 2012.

Projections
« Le problème, c’est que de plus en plus d’acheteurs ont du mal à obtenir un crédit », explique un agent immobilier. Devenues frileuses, les banques refusent de prendre le moindre risque. Et désormais, elles privilégient les durées d’emprunts inférieures à 20 ans. Il faut dire que l’inquiétude gagne.
Les prix commencent à baisser en France, notamment à Grenoble, Lille ou Marseille, avec des chutes de 3 à 6 % depuis l’été 2011. Même Paris commencerait à trembler. En septembre, les projections des notaires issues des promesses de ventes affichaient un prix moyen du m2 à 8 580 euros, contre 8 410 euros entre mai et juillet. Mais avec 36 000 appartements anciens vendus en Ile de France de mai à juillet dernier, c’est une baisse de 20 % qui apparait par rapport à la même période l’an dernier. Dans Paris, avec 7 600 ventes, c’est même un -21 % qui a été relevé dans le même temps. Résultat, le prix de certains appartements anciens commencent à baisser de 2 à 3 %.

les prix en france

Crise
Autour de Monaco, le scénario est pour le moment bien différent. Sur les quatre communes sur lesquelles L’Obs’ a enquêté, aucune baisse de prix générale n’a été enregistrée. Quand il y a une baisse, c’est au cas par cas, sur un bien précis. Et lorsqu’on interroge les professionnels, la plupart estiment qu’en 2013 les prix ne bougeront pas. Voire même qu’ils continueront d’augmenter de quelques pour cent. Porté par la proximité avec Monaco où le m2 se négocie en moyenne dans de l’ancien entre 15 000 et 40 000 euros, le marché immobilier dans l’Est du département reste un bon filon pour les Monégasques et les résidents. Du coup, beaucoup n’hésitent pas à rechercher une maison ou un appartement à Roquebrune-Cap-Martin, La Turbie, Beausoleil ou Cap-d’Ail. Voilà pourquoi à la fin des années 1990 les prix ont explosé. Notamment entre 2000 et 2006, où l’augmentation a été spectaculaire. Exemple : à Cap-d’Ail, les prix ont bondi de 100 % ! Résultat, impossible de négocier un appartement ancien en dessous de 3 000 euros/m2. Quant aux maisons, difficile de trouver une annonce à moins de 500 000 euros. Mais ça, c’était avant la crise de 2008.

Efforts
Depuis, sur les quatre communes analysées par L’Obs’, les prix se sont stabilisés. Ou se sont limités à des hausses de quelques pour cent seulement. En parallèle, l’acte d’achat a connu une véritable mutation. Devenus extrêmement prudents, les clients sont de plus en plus difficiles à convaincre. Le nombre de visites explose, les propositions de prix sont basses… Et souvent, si l’offre est refusée, l’acheteur ne revient pas à la charge. En face, deux types de propriétaires se partagent le marché : ceux qui ont besoin d’argent rapidement et qui sont donc prêts à faire des efforts sur le prix. Et ceux qui peuvent attendre. « Ces propriétaires estiment souvent dès le départ de manière exagérée leur bien et refusent ensuite toute négociation sur le prix », soupire un agent immobilier dépité. Mais ces biens sont invendables et restent sur le marché pendant des années. « L’acheteur n’est plus dans une logique de coup de coeur, mais de portefeuille. Il cherche désormais des investissements pérennes et rentables », souligne le gérant de l’agence Monte-Carlo, Cyril Higuero.

Réformes
De plus, pour les résidents français, une série de réformes législatives pourrait compliquer les choses. Notamment un plafonnement des loyers dans certains secteurs et une hausse des taxes sur les plus-values pour les résidences secondaires. En revanche, l’exonération totale serait possible au bout de 22 ans, contre 30 ans actuellement. Aujourd’hui, le vendeur d’une résidence secondaire paie une taxe de 19 % sur le bénéfice qu’il a réalisé lors de la vente de son bien. Un taux qui baisse dans le temps, jusqu’à devenir nul après 30 ans de détention du logement.
Toujours pour les résidents français, l’augmentation des droits de succession, qui est déjà en place, ne facilite pas non plus les transactions. Dernier élément à prendre en compte : les taux d’intérêt, très bas depuis plus de 6 mois déjà. Bonne nouvelle, toutefois : « Grâce à son patrimoine, le client monégasque a souvent moins de souci que les autres pour obtenir les dossiers de crédits. Souvent ce sont des banques de gestion privée qui montent les dossiers de crédits qui sont validés assez vite », raconte le patron de Gastaldy Immobilier, Stéphane Gastaldy.

Russes
Mais certains économistes commencent à redouter une hausse des taux d’intérêts. Ce qui pourrait provoquer une nouvelle chute du nombre de transactions qui accuse déjà -25 % depuis août. En plus, les acheteurs étrangers sont globalement moins présents sur la Côte d’Azur. Notamment les Italiens et les Anglais. Et les perspectives ne sont pas réjouissantes. « Les ventes avec les Italiens vont sans doute continuer à se raréfier », estime le président de la chambre départementale des notaires des Alpes-Maritimes, Me Hervé Paillard. Reste encore quelques clients russes souvent intéressés par des villas ou des appartements de haut standing proches de Monaco.

« Taxation »
« Alors que d’habitude la clientèle étrangère est très présente, on les sent beaucoup plus hésitants. Parce qu’il y a trop d’incertitudes, notamment sur la taxation autour de l’immobilier », explique Jeannette Smith, co-gérante d’Aime Immo à La Turbie. Avant d’ajouter : « Le client ne vient plus vous voir. C’est donc aux agents immobiliers d’aller le chercher et d’accepter des visites au jour et à l’heure de son choix. On n’a plus le choix : désormais, il faut être hyper dynamique. » Pourtant, Me Paillard préfère rester optimiste : « La clé pour 2013, ça sera le nombre de transactions. Si ce nombre reste stable ou en légère baisse, ça ira. En revanche, une chute de 1/4 ou de 1/3 des ventes aurait un véritable impact pour les acteurs du secteur immobilier. Mais s’il y a une baisse des prix en 2013, elle sera minime. »
_Raphaël Brun

> Combien de m2 avec 1 000 euros/mois ?

C’est la question à laquelle Meilleurtaux.com a répondu. En remboursant 1 000 euros par mois pendant 20 ans on peut s’acheter 71 m2 à Strasbourg et 69 m2 à Toulouse. Et pas plus de 20 m2 à Paris. Avec la hausse des prix dans la capitale, les acheteurs potentiels ont perdu environ 2 m2 en 18 mois. En revanche, à Marseille, on peut désormais acheter 57,8 m2, soit 10 m2 de plus qu’en janvier 2012. A Nice, c’est 44,6 m2 qu’il est possible d’acheter, avec un meilleur taux proposé sur 20 ans à 3,55 %. Soit une capacité d’emprunt de 171 664 euros.
_R.B.
Hervé Paillard

Maître Hervé Paillard © Photo L’Obs

« Des prix stables ou en légère hausse en 2013 »

 

Comment va évoluer en 2013 le marché immobilier dans les communes proches de Monaco ? Les pronostics d’Hervé Paillard, président de la chambre départementale des notaires des Alpes-Maritimes.

Le bilan pour 2012 ?
Sur les dernières années, pour les appartements anciens, on enregistre une hausse des prix au m2 de 5 % en 2010, 3,4 % en 2011 et 2,3 % au premier trimestre 2012. Et le second trimestre 2012 sera aussi à la hausse. Mais 2012 est une année compliquée d’un point de vue fiscal. Il y a eu un gros pic de ventes en janvier suite au changement de la loi sur la plus-value (1) qui a été alourdie. Une loi qui ne concerne que les ventes de résidences secondaires.

Les ventes ont baissé par rapport à 2011 ?
Non. Elles sont supérieures grâce à une très bonne première partie d’année. Mais la tendance s’inverse. Depuis la rentrée on observe une baisse des ventes de 20 à 25 % dans le département. Pourtant, sur 12 mois, le chiffre d’affaires sera stable par rapport à 2011.

Les prix baissent ?
Non. Parce que beaucoup de propriétaires peuvent se permettre d’attendre avant de vendre.

Mais les prix restent très hauts dans le département !
Les prix sont plus bas qu’à Paris et que dans les grandes capitales européennes. Pour l’ensemble du département, le prix moyen au m2 est de 4 201 euros dans de l’ancien. Moins cher, il y a le secteur montagne. Alors que les prix augmentent sur Antibes, Cannes et sur l’Est du département, autour de Monaco et Menton.

Quelques exemples de prix au m2 ?
A Beausoleil, le prix moyen au m2, toujours dans de l’ancien, est à 5 200 euros/m2. A Cap-d’Ail on est à 7 125 euros/m2, Menton est à 5 067 euros/m2, Beaulieu-sur-Mer est à 6 362 euros/m2. Enfin, Roquebrune-Cap-Martin est à 6 200 euros/m2. Bref, l’Est du département reste le secteur le plus cher de tout le département. Plus cher que Cannes !

Pourquoi ?
La présence de biens de grande valeur explique en partie ce phénomène. Mais aussi la proximité de Monaco et de la frontière italienne. Avec des clients italiens qui ont soutenu le marché jusqu’à cet été, notamment à Menton.

Et ensuite ?
Après une réforme fiscale lancée cet été, les Italiens paient désormais des taxes sociales. Du coup, ils achètent moins dans notre département parce qu’au final, ils sont désormais aussi taxés que les Français.

Votre pronostic pour 2013 ?
Une nouvelle réforme sur l’impôt sur la plus-value est annoncée. Mais si on taxe trop l’immobilier, les ventes vont continuer à baisser. Ce qui entraînera aussi une baisse des sommes collectées via l’impôt sur la plus-value et les taxes sur les mutations. Des taxes destinées aux collectivités locales, notamment aux mairies et aux départements. Bref, c’est l’ensemble de la fiscalité qui s’en ressentira. Comme les régimes fiscaux sont installés, on s’oriente vers une année 2013 plus linéaire que 2012, avec une stabilisation du nombre de ventes. Et des prix stables ou en légère hausse.
_Propos recueillis par Raphaël Brun

(1) Pour être exonéré, il fallait posséder sa résidence secondaire depuis 15 ans. Désormais, il faut 30 ans. Les résidences principales restent exonérées.
les rues de Beausoleil

© Photo DR

Beausoleil

Le marché stagne

 

ECONOMIE / C’est le statu-quo à Beausoleil où les prix ne progressent plus. Le bon moment pour acheter ?

Bien sûr, à Beausoleil, il n’y a pas de plages. Mais le gros atout de cette commune de 14 194 habitants, c’est bien sûr d’être frontalier avec Monaco. Une situation géographique privilégiée qui intéresse les Monégasques et les résidents. Mais dans une démarche bien particulière. « A Beausoleil il y a très peu de villas avec du terrain et des piscines. Donc les clients à la recherche de ce type de biens s’orientent plutôt vers La Turbie ou Cap-d’Ail, explique Kimmy Duong, gérante de GHE Immobilier à Beausoleil. En revanche, on a des résidents à Monaco qui ne peuvent plus payer leurs loyers en principauté : du coup, ils cherchent à Beausoleil, en espérant trouver plus grand pour moins cher. Souvent entre 80 et 100 m2, pour des loyers jusqu’à 2 000 euros par mois. »

Délicat
Sur les trois grandes zones (voir le découpage réalisé par L’Obs’) de cette commune, les quartiers les plus recherchés restent le centre-ville et les Moneghetti. Mais l’acte d’achat a beaucoup évolué. Plus question d’acheter sans vraiment avoir réfléchi. Désormais, les clients réclament du temps avant de valider leur décision. « Les acheteurs ne sont pas plus méfiants. Mais ils sont très attentifs sur les prestations proposées autour du bien », confirme un professionnel. « On a affaire aujourd’hui à une clientèle de vendeurs plus à l’écoute de notre analyse immobilière, notamment avant de mettre un bien en vente. Alors que les acheteurs sont de plus en plus pointus sur l’actualité immobilière. Notamment suite au développement et à l’engouement des émissions télé sur l’immobilier », juge pour sa part François Coletti, gérant de l’agence Immobilia 2000.Si les clients Italiens sont un peu moins présents, leur présence se fait encore sentir. Même chose pour les Anglo-Saxons. En revanche, les professionnels interrogés par L’Obs’ avouent voir très peu de clients russes à Beausoleil.
En tout cas, depuis la crise de 2008, le marché immobilier reste assez délicat sur cette commune. « Depuis septembre 2009, on a conservé une clientèle sur les petits produits, jusqu’à 300 000 euros, mais aussi sur les villas au-delà de 800 000 euros. En revanche, les 3 ou 4 pièces, entre 400 000 et 700 000 euros sont beaucoup moins demandés », raconte Kimmy Duong.

Box
Depuis 2009, les prix ont assez peu évolué. Dans la zone du centre-ville, entre le boulevard du général Leclerc et la rue du professeur Langevin on trouve à 90 % des appartements anciens. Gros avantage de ce secteur : tout est accessible à pied. Commerces, écoles, clubs sportifs… Sans oublier bien sûr Monaco que l’on peut très facilement rejoindre en empruntant quelques escaliers. Idéal pour les salariés en principauté, qui peuvent aller travailler sans prendre leur voiture. Une zone dans laquelle les prix se négocient en ce moment entre 3 000 et 5 500 euros/m2 dans de l’ancien. Exemple : un appartement de 52 m2 situé dans un immeuble des années 1970 est à vendre pour 290 000 euros. Alors qu’il faut compter 7 500 euros/m2 dans du neuf.
A noter que plus on se rapproche de la principauté et plus les prix augmentent. Avenue du Maréchal Foch, avenue de Villaine, place de la Source… Sans oublier l’arrière de la gare de Monaco, du côté de l’avenue d’Alsace où les prix ont tendance à grimper. Ne pas négliger non plus la présence d’une place de parking, toujours rare donc précieuse. Mais il faut être prêt à verser une rallonge. Compter 40 000 à 50 000 euros environ pour un box de parking.
Un peu moins cher, il faut chercher dans la zone du quartier des Moneghetti, où l’on trouve des immeubles plus anciens. De la rue des Martyrs à l’avenue Paul Doumer, il faut alors se tourner vers des appartements où des travaux sont à faire. Ce qui permet de faire baisser les prix. Des appartements à rénover peuvent se négocier dans ce cadre-là autour de 3 000 euros/m2. Mais ils sont rares. Autre avantage de cette zone : la proximité de la gare SNCF qui permet de se déplacer là encore sans sa voiture, que ce soit en direction de Nice ou de l’Italie. En revanche, peu de maisons sont disponibles dans ce secteur : elles ne pèsent que 10 % environ de l’offre immobilière.

Villa
Pour les clients qui cherchent une villa, il faut orienter ses recherches vers le Ténao ou le boulevard Guynemer. Mais les prix dépassent alors souvent le million d’euros pour 150 m2 environ. Sinon, on peut aussi regarder du côté du boulevard de La Turbie, sur la zone en dessous du Riviera, en contrebas du stade des Moneghetti. Autre zone à ne pas négliger : un petit îlot sur l’avenue de Villaine et quelques maisons sur le chemin de l’usine électrique. Comme pour les appartements, pour payer un peu moins cher, il faut miser sur des maisons à rénover. Ce qui permet d’espérer des biens autour de 500 000 euros pour 100 m2. Là encore, la recherche n’est pas évidente.
Attention : sur le boulevard Guynemer, la vue sur la mer gonfle la facture de près de 20 %. « Le quartier du Ténao ne souffre pas des mêmes problèmes que le secteur de Guynemer qui a changé de physionomie à cause de la construction de la tour Odéon. Pour Guynemer, il faut compter 5 000 à 6 000 euros/m2 maximum dans de l’ancien », souligne Kimmy Duong.

Neufs
Pour les programmes neufs, il faut chercher du côté du boulevard Guynemer où on trouve le Monte-Carlo Blue. Autre programme neuf : rue des Martyrs, dans l’immeuble Le Palatino, avec des 3 pièces de 65 m2 maximum. « Même si ça fait un moment qu’il est sorti de terre, il reste encore quelques appartements à vendre », explique un agent immobilier. A noter un troisième programme neuf de la Crémaillère, mais, pour l’instant, le contenu reste flou. On parle de deux ou trois immeubles de standing avec 7 étages de parkings et des locaux commerciaux. Des informations qui restent à confirmer. En moyenne sur du neuf, il faut compter 6 000 – 6 500 euros/m2 pour investir dans du neuf à Beausoleil. Il faut aussi surveiller les prestations qui peuvent faire varier le prix : « Kaufman & Broad propose un esthétisme et une qualité de finition assez élevée ce qui conduit à des prix de vente plus haut », raconte un professionnel. Moins cher, Bouygues ou Nexity, qui offrent un standing plus moyen mais meilleur marché.
« On a commercialisé deux programmes neufs en périphérie de Monaco, indique le patron d’Immobilia 2 000, François Coletti. Le premier sur le boulevard du Général de Gaulle, sous l’église Saint Joseph. Le second, derrière le Millefiori, dans le Monte-Carlo supérieur. Les prix vont de 7 000 euros/m2 pour des petites surfaces sans vue et montent jusqu’à près de 10 000 euros/m2 pour les appartements en dernier étage, avec vue sur la mer et prestations de standing. En tout cas, le neuf plaît toujours. Notamment parce qu’il a de vrais avantages : frais de notaire réduits, garantie décennale, maîtrise du budget des charges de copropriété… »

Location
Pour résister à la crise, à Beausoleil comme ailleurs, les agences immobilières s’organisent. Notamment en dédiant une partie de leur activité à la location. Pour le moment, aucune agence n’a déposé le bilan. « Comme le nombre de ventes a baissé, j’ai développé mon portefeuille de locations. Ce qui permet de s’en sortir financièrement », confirme un agent immobilier. Une certitude, difficile d’avoir de la visibilité sur un marché assez incertain. Mais du côté de Kimmy Duong de relativiser : « Je ne vois pas les prix augmenter en 2013. Donc je pense qu’on s’oriente vers une stagnation, voire une baisse des prix. Car aujourd’hui, tout est lié, les banques prêtent moins facilement donc les acheteurs ont plus de mal. Ce qui n’empêche pas les petites et les grosses transactions de se faire. Même si le nombre de ventes a baissé. Aujourd’hui, si on fait une transaction par mois, c’est énorme. »
_Raphaël Brun

Cap d'Ail vue du ciel

© Photo Mairie de Cap d’Ail

Cap-d’Ail

Vers une baisse de 5 % en 2013 ?

 

ECONOMIE / Alors que les prix ont déjà chuté de 5 % sur cette commune cette année, il se pourrait que la baisse se poursuivre en 2013.

Avec environ 5 000 habitants et une proximité immédiate avec l’ouest de la principauté, les atouts de Cap-d’Ail sont vite trouvés. Avec la possibilité d’accéder à Monaco à pied ou en bus pour les actifs qui peuvent, le soir venu, profiter du calme de cette petite commune. Après l’explosion du secteur locatif début 2 000, des résidents monégasques n’ont pas hésité à regarder de plus près les villes et villages environnants. Notamment Cap-d’Ail. Une demande qui est venue s’ajouter à celle des clients étrangers à la recherche d’une résidence secondaire. Sans oublier ceux qui cherchent à acheter pour louer ensuite. Un investissement locatif où le ticket d’entrée tourne à environ 200 000 euros pour un studio pour une rentabilité estimée entre 5 et 6 % brut.

« Internet »
« Depuis septembre 2009, les prix ont baissé. Entre 2011 et 2012, cette baisse est d’environ 5 % sur les prix négociés », raconte Stéphane Gastaldy, gérant de l’agence Gastaldy Century 21. Il faut dire qu’en face, les acheteurs sont déterminés à ne pas se laisser faire. Le mythe du client un peu pigeon a vécu. « Depuis 2009, les acheteurs sont encore mieux informés sur les prix. Car ils ont internet et ils sont très bien renseignés, avec une culture de base plus forte qu’avant. Du coup, ils n’hésitent pas à négocier beaucoup plus », explique un professionnel. Des comportements et surtout des usages qui ont donc évolué, et pas forcément en faveur des vendeurs. Des vendeurs qui de leur côté refusent souvent de revoir leurs prix à la baisse. « En fait, la prise de décision est plus longue. Avec un nombre de visites plus important qu’avant : en moyenne il faut 10 ou 15 visites avant de faire une vente. Mais attention, des appartements placés au juste prix partent assez vite. A l’inverse, des appartements surestimés sont en vente depuis 2 ans et demi… », souligne Gastaldy.

Impact
Grosso modo, à Cap-d’Ail, le type d’habitation est divisé comme suit : 80 % d’appartements anciens, 10 % de maisons et 10 % d’appartements neufs. Mais attention : pour les villas que l’on retrouve surtout sur les zones 3, 4 et 5 (voir notre carte), les prix s’envolent rapidement. Avec des tarifs qui peuvent atteindre et dépasser facilement les 10 000 euros/m2. Surtout sur les zones 3 et 4 qui sont proches des plages. Voilà pourquoi, le quartier de la Mala, situé juste en dessous de la basse corniche, est toujours très recherché. Notamment du côté de l’Eden, où pas mal de clients cherchent une résidence secondaire. Un quartier souvent inaccessible, avec des prix très élevés et des biens à la vente assez rares. Il faut dire qu’il n’y a que 6 immeubles. Au final, sur cette zone 3 (voir notre plan), on trouve des appartements et des maisons de très haut standing, à des prix estimés entre 6 000 et 12 000 euros/m2. Du coup, difficile de trouver la moindre villa en dessous du million d’euros. Ou alors il faut chercher une petite surface à rénover, sans vue. Pas simple.
Car il y a surtout des villas, souvent à des prix assez élevés. Pour une maison, il faut compter 500 000 euros à 20 millions et plus. « Deux maisons ont été vendues cet été à des Russes pour 7 millions et 8,5 millions d’euros », confie un agent immobilier.
Toutefois, des appartements de l’Eden Résidence, dans la zone 3, sont disponibles : comptez entre 10 000 et 12 000 euros/m2. A noter que la zone 4 est un peu moins côtée que la zone 3. Du coup, même si les appartements sont rares, les prix baissent un peu. Mais comme les produits à la vente sont rares, l’impact de la crise se fait moins sentir. Du coup, les prix se maintiennent assez facilement.

Rentabilité
Ce qui explique que pas mal de clients décident de miser sur d’autres quartier de Cap-d’Ail. Voilà pourquoi le centre-ville (zone 2 sur notre plan) a aussi beaucoup de succès, dans le cadre d’une recherche pour une résidence principale. Dans ce secteur, on trouve des biens à des prix au m2 entre 3 500 et 6 000 euros. Bien sûr, la vue est moins agréable. Gros avantage de cette zone : toutes les commodités sont facilement accessibles à pied. Et on profite aussi de la proximité immédiate avec Monaco. Pas loin de la plage Marquet et de la principauté, un 2 pièces de 45 m2 est à vendre pour 263 000 euros, soit un peu moins de 5 900 euros/m2. Mais le centre-ville est aussi recherché pour faire de l’investissement locatif. « Deux cas de figure pour les Monégasques et les résidents en principauté qui achètent à Cap-d’Ail. Soit ils font du placement locatif en France parce qu’ils n’ont pas assez d’argent pour le faire à Monaco ou parce que les rendements proposés par les banques ne leur conviennent plus. Soit ce sont des gens qui veulent un pied à terre pour les week-ends, dans un appartement sympa avec piscine ou une maison. Objectif : gagner en qualité de vie », décrypte Stéphane Gastaldy. Pour se lancer dans la location, on trouve quelques appartements disponibles. Exemple : un 2 pièces de 35 m2 dans un immeuble récent du centre-ville est affiché à 258 000 euros avec une rentabilité affichée à 1 200 euros toutes charges comprises. « Depuis deux ans, les clients cherchent à diversifier leur placement en investissant aussi dans la pierre. Plus question de laisser tout son argent à la banque », a remarqué un professionnel.

« Crise »
A noter une petite baisse sur les quartiers de Roccamare, Loubière et Bautugan (zone 5 sur notre plan), avec des prix estimés dans de l’ancien entre 6 000 et 7 000 euros/m2, contre 6 000 à 8 000 euros/m2 en septembre 2009. Pas énorme mais suffisant pour s’intéresser à ce secteur où on trouve seulement des villas.
Sinon, quelques programmes neufs existent. Pour les trouver, il faut chercher du côté de la Baie Marquet, où il reste encore un appartement disponible au dernier étage, le plus cher. Dans cette zone les prix peuvent monter jusqu’à 12 000 euros/m2. Autre piste, toujours pour du neuf, la rue Jean Bono, où 22 appartements sont à la vente. Compter de 6 400 euros/m2 à 9 900 euros/m2 pour des studios de 31 m2 minimum, des 2 pièces de 53 m2, des 3 pièces de 83 m2 et des penthouses de 161 m2.
Mais avec la crise, pas sûr que ces appartement s’arrachent. « Les Italiens sont un peu revenus et heureusement les Français sont toujours là. En revanche, les plus frileux sont souvent les Anglais. Sur ces derniers mois, ils sont moins présents, commente Gastaldy. Mais des agences ont été obligées de licencier. Pendant que d’autres ont fermé leurs bureaux pour travailler à partir de chez eux, en appartement, pour faire baisser leurs frais fixes et mieux supporter la crise. »

« Tassement »

« Je pense qu’on est dans un cycle où on va rencontrer un tassement fort des prix en 2013. Un tassement qui est déjà beaucoup plus fort dans d’autres régions de France. Ici, on a la chance d’avoir Monaco comme amortisseur, avec des salariés qui travaillent en principauté et qui veulent se loger à proximité. Sous réserve bien sûr que l’activité économique à Monaco ne chute pas avec des licenciements. Du coup, je table sur une baisse de 5 % en 2013 », poursuit Gastaldy. Après une baisse de 5 % en 2012, on aurait donc une diminution des prix de 10 % en deux ans sur cette commune. « Sur le troisième trimestre 2012 par rapport à 2011, on enregistre une baisse du nombre de transactions de 20 à 25 %. Du coup, à Nice, la chute des ventes aurait poussé quelques notaires à licencier. Et cet effet domino touche aussi des diagnostiqueurs immobiliers qui ferment. Alors que les communes sont aussi touchées puisqu’elles enregistrent une baisse des impôts qu’elles perçoivent sur les transactions immobilières… »
_Raphaël Brun

Village de La Turbie

© Photo Mairie de La Turbie

La Turbie

Les prix toujours stables

 

ECONOMIE / La hausse des prix est bien terminée dans le petit village de La Turbie très apprécié par les Monégasques.

«Pour ceux qui aiment l’ambiance village, La Turbie c’est l’idéal. » Difficile de ne pas croire cet agent immobilier lorsqu’il vante les atouts de ce petit village, situé à moins de 10 kilomètres de Monaco. En une vingtaine de minutes, on est en en dehors de Monaco, avec la nature à portée de mains. Et surtout, le calme. Idéal pour ceux qui cherchent une résidence secondaire. Ou même une résidence principale pour les salariés qui travaillent en principauté.

« Tendu »
Avec 3 165 habitants, La Turbie ne manque donc pas de charme. Mais ça ne suffit plus. « Depuis les élections en France, il y a une hésitation de la clientèle étrangère. Notamment la clientèle anglaise et scandinave qui s’inquiète d’éventuels changements de loi », raconte Jeannette Smith et Nicole Jeanneau, gérantes de l’agence Aime Immo. Ce qui ne concerne pas la clientèle russe qui de toute façon vise plus le bord de mer, du côté de Cap d’Ail ou de Roquebrune-Cap-Martin. Comme sur les autres communes où L’Obs’ a enquêté, on constate une modification dans le comportement des acheteurs qui sont désormais plus difficiles à accrocher. « Les ventes sont plus difficiles, avec des acheteurs qui changent beaucoup d’avis », soupire un agent immobilier. « Cette année, ce qui a changé, c’est que lorsque les clients font une proposition qui est refusée, ils n’insistent pas », ajoute Jeannette Smith. A La Turbie, aucune agence n’a fermé. Même si c’est plus difficile. Smith, encore : « A Menton et à Nice, c’est encore plus tendu. On dirait qu’il ne se passe presque plus rien. » On se rassure comme on peut.
Autre constat : il y a moins de clients italiens qui restent plutôt sur la basse corniche. « Il reste des clients français. Et des clients étrangers. Surtout belges, allemands, américains… Mais la clientèle anglaise est beaucoup plus hésitante. Alors qu’avant, on travaillait beaucoup avec eux », souligne Smith. Quant aux Monégasques et aux résidents, ils seraient moins acheteurs. Certains auraient même mis en vente leur résidence secondaire sur ce secteur.

« Défauts »
Autre problème : un manque de biens sur certains types de logements. « On a des clients avec 500 000 euros de budget qui cherchent quelque chose pour une famille, mais on n’a rien à leur proposer. Parce qu’il y a un vrai manque dans ce créneau-là. Et lorsqu’on trouve, c’est à 600 000 ou 800 000 euros. Ce qui est trop par rapport à leur budget de départ », explique Jeannette Smith. De l’autre côté, on trouve des propriétaires pas toujours enclins à la négociation. Ou pire. Qui surestiment leur bien. « Beaucoup de propriétaires se disent qu’ici, sur la Côte d’Azur, proche de Monaco, tout se vendra. Mais ça n’est plus le cas. L’acheteur qui accepte de payer n’importe quel prix pour un bien, c’est terminé », souffle un professionnel. Exemple : une villa de 100 m2 à Saint-Martin-de-Peille à vendre 1,2 million par ses propriétaires alors qu’elle a été plutôt estimée à… 850 000 euros. Résultat, ce type de bien est quasi impossible à vendre. « Le problème des appartements qui restent longtemps sur le marché, c’est que les clients finissent par croire que le bien a des défauts. Résultat, l’appartement se retrouve un peu grillé sur le marché », ajoute un expert. Il faut dire que les agences immobilières interrogées par L’Obs’ sont toutes à peu près d’accord : avec un prix bien évalué, la plupart des appartements sont vendus dans les 3 mois. Malheureusement, les prix sont très souvent au-dessus des prix du marché. Résultat, certains biens sont à la vente depuis 2 ans…

Anglais
Avec la raréfaction des clients anglais, les appartements situés dans le vieux village ont du mal à trouver preneur. Si cette zone du village plaît beaucoup, elle a aussi ses inconvénients. Avec des places de parkings rares. Du coup, depuis 2009 les prix n’ont pas vraiment évolué, avec une fourchette comprise entre 3 000 et 4 500 euros/m2 pour de l’ancien. Exemple : une maison de village de 106 m2 sur deux niveaux, avec un patio de 40 m2, est à la vente pour 480 000 euros, soit 5 000 euros/m2. Un peu moins cher, un 2 pièces de 56 m2 en plein village est affiché à 260 000 euros, donc à un peu moins de 4 700 euros/m2. Attention : il n’existe dans le centre qu’un seul immeuble, la Villa Aurélia, avec une centaine d’appartements. Moins d’une dizaine d’appartements serait à la vente chaque année.
Pour les amateurs de calme, ils peuvent orienter leurs recherches du côté du mont des Mules. Un magnifique espace naturel d’une dizaine d’hectares, situé dans un secteur boisé, qui domine Monaco. En prime, une belle vue sur la mer et une exposition plein sud. Et une desserte est même assurée par des bus. En contrepartie, il faut prévoir un budget plus élevé avec des prix compris entre 5 000 et 7 000 euros. Il faut aussi prendre compte quelques nuisances sonores. « Il y a très peu de maison de grande qualité, explique Jeannette Smith. Avec des biens un peu vétustes et quelques co-propriétés avec des maisons jumelées. »

Panoramique
Très chic aussi, le quartier des Révoires. A proximité du mont des Mules et surtout de Monaco, cette zone résidentielle est plus calme. En revanche pas d’écoles, de commerces ou de bus. Et on ne trouve que des maisons. C’est un choix qu’il faudra assumer. Attention : impossible de trouver un terrain à vendre dans ce secteur classé en zone rouge, c’est-à-dire à risques, à cause des glissements de terrains.
Autre piste à ne pas négliger : le quartier des Serriers. Un secteur avec surtout des maisons affichées entre 600 000 et 1,2 million d’euros. Si possible, privilégier les Serriers moyen et supérieur qui offrent une jolie vue sur la mer et le village de La Turbie. Exemple : cette villa de 120 m2 avec un terrain de plus de 600 m2 affichée à 840 000 euros.
Ceux qui cherchent en priorité une maison peuvent chercher dans le quartier des Hauts de Monte-Carlo. Un secteur dans lequel on trouve des villas de 80 à 300 m2 et plus. En cherchant un peu, on peut trouver des maisons autour de 600 000 à 750 000 euros. Un peu plus cher, une maison jumelée de 120 m2 qui surplombe Monaco avec une vue panoramique sur la mer, un garage et un jardin est proposée à la vente pour 870 000 euros (7 250 euros/m2). Meilleur marché, on trouve une autre villa jumelée de 107 m2 à 630 000 euros (5 900 euros/m2) avec aussi une vue sur la mer et la principauté.

Tarifs
Avec un budget plus élevé, on peut s’intéresser à la zone proche du Monte-Carlo Golf Club. Belles propriétés, grands espaces, beaux appartements… Avec une règle simple : plus on se rapproche du golf, plus les tarifs s’envolent. Logique, car l’accès aux commerces est facile puisqu’on est à peine à 1 kilomètre du village. Voilà pourquoi aucune maison ne se négocie en dessous du million d’euros. Moins cher, il faut se tourner sur la zone entre le village et les premières propriétés en direction du golf, du numéro 1 à 50. Logique, c’est plus bruyant, à cause de la proximité avec l’autoroute A8. On trouve aussi quelques appartements dans des immeubles sur deux niveaux autour de 500 000 euros à négocier.
Enfin, la zone entre l’A8 et la grande corniche en direction d’Eze se négocie autour de 6 000 euros/m2. Une zone sur laquelle on trouve surtout des petites maisons des années 1980. A noter que la zone autour de l’autoroute A8 est moins chère, à cause notamment des nuisances sonores.
En montant en direction du mont Agel, une partie des terrains donne sur l’autoroute : du coup, impossible d’espérer vendre son bien 7 000 euros/m2. En revanche, il y a de grandes villas près du golf où les prix s’envolent très rapidement. Proximité du golf oblige.

Neuf
Du côté des programmes neufs, on peut regarder aux Olivettes, une petite résidence en co-propriété avec 12 appartements, située avenue de la pinède, proche de l’église du village. Quatre ont déjà été vendus sur plans à 5 700 euros/m2 avec une vue sur la mer ou 5 500 euros/m2 sans. Une bonne idée pour ceux qui cherchent à emménager dans une résidence, ce qui est assez rare à La Turbie. Car pour l’essentiel, l’offre se résume aux résidences Villa Aureglia, Le Samantha ou Les terrasses du mont Agel. A noter l’existence d’un autre programme neuf situé sur la route du mont Agel.
Une certitude, si entre 2000 et 2005 les prix avaient augmenté de 20 à 30 %, cette période dorée pour les agents immobiliers est bien terminée. Le marché a changé. « C’est désormais un marché des acheteurs. Avec des offres qui mettent longtemps à nous arriver. Et au final, les offres sont souvent 20 % en dessous du prix de départ. Voire plus… », soupire Jeannette Smith. Avant d’ajouter : « D’octobre 2011 à avril 2012, on a été assez actifs. Alors que d’habitude, c’est plutôt une période assez creuse. A l’inverse, juin, juillet, août et septembre ont été assez moyens. Du coup, on ne sait pas trop vers quoi on va. On devrait s’orienter vers un ou deux ans assez difficiles. »
_Raphaël Brun

Roquebrune Cap-Martin

© Office de tourisme de Roquebrune Cap-Martin

Roquebrune-Cap-Martin

2013 comme 2012 ?

 

ECONOMIE / Le marché reste stable dans cette commune toujours très appréciée par les Monégasques. 2013 s’annonce identique à 2012.

«Depuis 2008, c’est la crise. Mais depuis 18 mois, le marché se stabilise. Avec des vendeurs un peu plus à l’écoute et des acheteurs plus raisonnés. » C’est le gérant d’Immobilia 2000, François Coletti, qui parle. Comme sur les autres communes sur lesquelles L’Obs’ a enquêté, les professionnels ne sont pas optimistes. Tous constatent une petite évolution du marché sur les trois dernières années. « Les produits de qualité moyenne, les plus moches, sans vue, ont un peu baissé. D’ailleurs, des studios ont été vendus moins chers qu’en 2007. Mais attention : il n’y a pas de baisse à deux chiffres ! » souligne le gérant de l’agence Monte-Carlo, Cyril Higuero. En revanche, les prix ont augmenté sur des produits de qualité, notamment sur des 3 pièces (voir tableau).

Délais
« 2010 et 2011 ont été de bonnes années. En revanche sur 2012, tout le monde souffre, ajoute Higuero. Effrayés par la crise, certains clients ont sorti leur argent des banques pour miser sur la pierre. Certains n’ont pas hésité à investir des budgets au-delà de 200 000 — 300 000 euros. Ils ont préféré faire un investissement locatif, même si le rendement était de moins de 3 %, ça leur a semblé plus sûr que de laisser leur argent à la banque. » Voilà pourquoi 2010 et 2011 ont été des années correctes. Mais la flambée des prix constatée entre 2000 et 2006 semble désormais bien loin. Il faut dire qu’à l’époque, les prix avaient carrément doublé ! C’est terminé. Aujourd’hui, la crise s’est installée et les professionnels de l’immobilier ont appris à être patients. « Contrairement à d’autres régions de France, on se maintient. En revanche, notre activité a baissé. Du coup, on mise aussi sur la location qui nous apporte une stabilité et une sécurité. C’est presque devenu une obligation aujourd’hui », raconte le gérant de l’agence Molière, Denis Roda. Mais tous les agents immobiliers interrogés par L’Obs’ sont formels : si un bien est affiché à un prix raisonnable, il est vendu dans des délais jugés « raisonnables. » Un scénario confirmé par Denis Roda : « Si un bien est affiché à un juste prix, on arrive à vendre en 3 mois en moyenne. Souvent, entre le prix affiché et le prix vendu, on peut parfois négocier autour de 10 %. Alors qu’à Nice, on est même au-delà des 10 %…»

«Proximité »
Toujours très recherchés sur cette commune de 13 186 habitants : les 3 pièces. Viennent ensuite les studios et les 2 pièces. Le problème, c’est que les 3 pièces sont très difficiles à trouver en ce moment. Ou alors il faut s’armer de patience. Les clients monégasques ou les résidents reste assez actifs sur Roquebrune-Cap-Martin. Avec un avantage par rapport à beaucoup d’autres clients : des budgets un peu supérieur. « De 280 000 euros à presque 600 000 euros, souvent pour louer. Avec eux, c’est la logique de l’investissement locatif qui domine. En général, ils cherchent des 3 pièces bien placés, plutôt bourgeois, avec un parking et une cave. Parce que c’est sur le 3 pièces où on a le moins de turn over avec les locataires », indique Cyril Higuero.
En tout cas, le plus recherché de tous les quartiers, c’est le centre-ville. Idéalement entre la mer et la voie ferrée. « C’est là où j’ai le plus travaillé : sur le quartier de Carnolès et du centre-ville », confirme un professionnel. A Carnolès (zone 1 sur notre carte), compter de 3 500 à 5 500 euros/m2. Mais selon l’immeuble et la présence ou non d’un garage, les prix sont assez vite revus à la hausse. Exemple : un 2 pièces de près de 39 m2 en plein centre de Carnolès, au deuxième étage d’un immeuble de la fin des années 1980, est affiché à 275 000 euros, soit près de 7 000 euros/m2. Un appartement vendu avec un parking. A noter qu’à Carnolès, on trouve environ 10 % de maisons, vendues entre 500 000 et un peu plus de 1 million d’euros.

Vue
Autre zone qui séduit toujours : le Cap-Martin. Une zone sur laquelle les professionnels interrogés par L’Obs’ ont jugé que selon les prestations, il était impossible de chiffrer avec précision le prix au m2. En revanche, il faut au minimum prévoir 5 000 euros/m2. Sur ce secteur, on trouve uniquement des villas et des immeubles de standing, à peu près à parts égales. Les résidences disposent de piscines et de gardiens. Alors que les villas hyper luxueuses font au minimum 200 m2 et offrent une magnifique vue la mer. Du coup, les prix sont en conséquence. Dans les résidences, les appartements se négocient à partir de 8 000 euros/m2 environ. Pour les maisons, on est au dessus du million d’euros. « Pour une maison sécurisée de 300 m2, avec un toit terrasse, un garage en sous sol, un ascenseur, entièrement rénovée sur le plateau du Cap-Martin, on est à près de 11 000 euros/m2. Soit 3,2 millions d’euros », indique Coletti. Toujours sur cette zone, un appartement en front de mer de 200 m2 en dernier étage, avec 200 m2 de terrasse est à vendre pour 1,2 million d’euros. Mais il ne se vend pas. Autre exemple : au Victoria Palace, dans une belle résidence à l’angle de la zone 1 et 6, un appartement en dernier étage de 153 m2 avec 145 m2 de terrasse est à céder. « Bref, une villa sur le toit avec une vue à couper le souffle. Le prix : 1,9 million. Et on n’arrive pas à le vendre », soupire Cyril Higuero. Attention : une vue sur Monaco se vend toujours plus cher qu’une vue dégagée sur Menton. Parce que Menton suppose une exposition vers l’est, donc moins de soleil. Résultat, une vue sur la principauté se monnaye parfois entre 600 000 et 1 million d’euros de plus qu’une vue sur Menton. Attention aussi à la promiscuité. Car sur le Cap les parcelles sont limitées à 800 mètres. Ce qui autorise à construire deux maisons sur 1 600 m2. Résultat, sur une zone du Cap les maisons sont installées sur seulement 800 ou 900 m2 de terrain. Pas idéal pour la tranquillité vis-à-vis des voisins… « On est un peu les uns sur les autres », avoue d’ailleurs un professionnel.

Baisses
En revanche, le vieux village (zone 2 sur notre plan), est toujours en perte de vitesse. Ce qui explique que les prix soient assez bas, entre 3 000 et 5 000 euros/m2. « Le vieux village a beaucoup baissé, confirme Higuero. On a vendu un appartement de 63 m2 à 220 000 euros, soit 3 500 euros/m2. Alors qu’à l’époque, lorsqu’il y avait des Anglais qui cherchaient sur cette zone, on pouvait espérer plutôt 4 500 euros/m2. » Il faut dire que ce secteur est éloigné du centre-ville et qu’il est toujours aussi difficile de se garer.
Sur les quartiers du Serret, du Hameau, de Ramengao ou de Cabbé (zone 5 sur notre plan), dans de l’ancien les prix n’atteignent plus 8 000 euros/m2 comme en 2009. Ils plafonnent désormais autour de 7 000 euros avec un plancher un peu plus haut, à 5 000 euros/m2, contre 4 500 euros il y a trois ans. Sur ce secteur, 90 % de maisons et quelques résidences aussi. Au menu, du calme, une jolie vue sur la mer, de grands terrains tout en restant assez facilement accessible en voiture. En revanche, peu ou pas de commerces. C’est sur cette zone 5, c’est-à-dire la zone des vallées, où les plus fortes baisses ont été enregistrées. « Une maison de 110 m2 à finir, avec 4 400 m2 de terrain, est à vendre pour 348 000 euros. Mais on trouve aussi des villas à 2 millions d’euros », confie un agent immobilier. Mais attention, sur le secteur du hameau, dès que la vue se dégage, les prix augmentent. « Ramengao, on est autour de 6 000 euros/m2. Et il faut compter jusqu’à 8 500 euros/m2 pour du neuf. La Torraca ça n’a pas beaucoup bougé. La Torraca c’est très résidentiel, avec pas mal de villas. Le hameau et le grand hameau aussi », résume Coletti.

2013
Peu de programmes neufs sont prévus. Ce que les professionnels contactés par L’Obs’ déplorent d’ailleurs. On note tout de même l’existence sur l’avenue François de Monléon, des Rivages de Zahia : une résidence de 16 appartements, du studio au 4 pièces sur 5 étages, avec une livraison prévue pour l’été 2013. D’autres programmes, beaucoup plus modestes, lancés par de petits investisseurs sont aussi disponibles. « Un peu dans le centre et sur les hauteurs, sur la partie supérieure de Guynemer », souffle un agent immobilier.
« Sans être alarmiste, je ne vois pas de reprise. On a eu des réformes pour les plus-values sur les résidences secondaires qui ne sont pas avantageuses. Donc 2013 a de fortes chances d’être dans la continuité de 2012 », estime Denis Roda. Même analyse pour le patron de l’agence Monte-Carlo, Cyril Higuero : « L’acheteur n’est plus dans une logique de coup de cœur, mais de portefeuille. Il cherche désormais des investissements pérennes ou rentables. » Les temps ont vraiment changé.
_Raphaël Brun