Larvotto-@-MC-Clic-MCC-JV-4527

Le prix du mètre carré
Quartier par quartier

2015 : le marché est tendu

TENDANCE/A Monaco, l’immobilier ne connaît pas la crise. Pour les professionnels, le marché, où l’offre se raréfie malgré les programmes neufs récents, est néanmoins tendu.

 

Les agents immobiliers ont le sourire. 2015 restera une bonne année. La preuve par les chiffres : à la fin septembre, auront été vendus à Monaco 31 appartements neufs, notamment à la tour Odéon et au nouveau Méridien(1) et 377 dans « l’ancien », soit le marché des reventes(2). En tout, le volume de ventes représente plus de 300 millions d’euros dans le neuf pour 1,3 milliard d’euros dans l’ancien. Alors certes, les chiffres globaux seront certainement moins clinquants que ceux de l’an passé. Mais il faut dire que 2014 était considéré comme un millésime record, avec un montant de transactions de 350 millions d’euros dans le neuf et plus de 2 milliards dans « l’ancien » pour 555 opérations. « Le montant cumulé des transactions avait atteint des niveaux jusque-là inconnus qui orientaient fortement à la hausse tous les indicateurs, dans le neuf comme sur le marché des reventes », analysait l’IMSEE en février dernier. Avec à la clé, un prix moyen de la transaction de 31,4 millions d’euros dans le neuf et 3,7 millions d’euros dans l’ancien…

 

Investir dans la pierre

Sur sa lancée de 2014, Jean-Yves Le Graverend, directeur de l’agence John Taylor Monaco depuis 4 ans, estime avoir logiquement bien travaillé cette année. « Notre niveau de transactions a été soutenu et nous avons traité beaucoup de demandes. Nous avons réalisé quelques grosses ventes à plus de 10 millions d’euros », souligne le professionnel pour qui « Monaco reste très attractif pour sa sécurité, sa fiscalité, sa localisation, son climat, son lifestyle et sa très grande stabilité politico-financière ». Autant de facteurs qui séduisent les investisseurs. « Monaco constitue aussi un marché d’investisseurs qui achètent pour louer ou revendre. Ils sont prêts à payer plus cher, sans trop négocier, pour saisir une occasion dans les immeubles de standing des années 90 avec vue mer, cave et parking », analyse ainsi Kate Dorfman, directrice de l’agence Immocontact. Sans surprise, les investisseurs choisissent en particulier le Carré d’or, Saint-Roman et Fontvieille pour acquérir un bien. Mais pour Massimiliano Ibba, co-gérant de l’agence Thomas Immobilier, il faut penser à l’avenir : « Si vous voulez investir dans le futur, le Larvotto me semble un bon choix. Le quartier va encore évoluer. » Notamment avec l’extension en mer du Portier. Bien évidemment, l’acquéreur doit se montrer prudent : « Quand on perd la vue, le prix de vente dégringole jusqu’à 30 %… » Pour le moment, l’agent immobilier conseille également le boulevard du Jardin exotique pour acquérir des biens à des prix plus raisonnables.

 

Micromarché

Micromarché, Monaco souffre aujourd’hui du manque de biens à proposer à la vente (comme à la location d’ailleurs). Gilles Graille note d’ailleurs un ralentissement en ce deuxième semestre 2015. « On manque de produits », souffle le responsable de l’agence Pacific Agency depuis 15 ans. La loi de l’offre et de la demande jouant à plein, l’acquéreur a du mal à faire baisser les prix affichés. Dernièrement, Gilles Graille a ainsi vu un bien dans l’immeuble de l’Annonciade partir sans la moindre tergiversation. « Pour ce studio de 30 m2, on s’est mis sur le haut de la vague et ça a marché. Cela a forcé l’un des deux potentiels acquéreurs à s’aligner. Un an plus tôt, cet appartement aurait été vendu moins cher avec des écarts significatifs, soit 5 à 10 % de moins… »

L’offre se tarit et sur le marché, les petites unités partent très vite. « A partir du 3 pièces même petit, 70 m2, ça commence à être la bataille… » Cette pénurie de logements est encore plus notable s’agissant de la location. « Pour une famille dont le budget se situe entre 8 000 et 10 000 euros, c’est un peu tendu », analyse Gilles Graille. Même constat pour Alain Chantelot, négociateur à l’agence Roc Agency : « Depuis le début de l’année, le marché est inexistant au niveau de l’offre. C’est une situation qui existe dans tout Monaco parce que ça fait quelques années qu’il n’y a pratiquement pas de nouvelles constructions. »

« On a vraiment besoin de logements neufs de grand standing. Les investisseurs potentiels peuvent partir de Monaco s’ils ne trouvent pas ce type de produits », renchérit Kate Dorfman, de l’agence Immocontact, selon qui les Russes fortunés avec un budget de plus de 10/12 millions, toujours présents, sont en demande de biens haut de gamme.

Dernier petit bémol pour les agents immobiliers : le jeu des marchands de biens. « Ils tirent le marché vers le haut. Certains sont des badigeonneurs. Ils achètent, font des travaux sommaires et remettent les produits à la vente très chers. C’est purement spéculatif et ça fausse un peu le marché indirectement », juge Alain Chantelot, de l’agence Roc Agency. Et il n’est pas le seul. Si 2015 restera une bonne année, il n’empêche que les agents demandent de la matière première. Attendant impatiemment les opérations Stella, Giroflées, et bien entendu, les immeubles de luxe de l’extension en mer.

_Milena Radoman et Anne-Sophie Fontanet

 

(1) Appartements du secteur libre terminés depuis 2006 : Millenium, Villa Les Pins, Villa l’Echauguette, Villa les Gaumates, Quai Kennedy, Résidence Kennedy, Résidence Saint-Georges, Hôtel de Genève, Le Monator, L’Oiseau bleu, Le Monte-Carlo View, Le Simona, Villa Roccabella, Villa Victoria, Villa Dryade, La Lestra, Villa Rignon, Villa La Belle Vie.
(2) A la même période en 2014, avaient été enregistrées 8 ventes dans le neuf et 403 dans l’ancien. Ce qui représentait un volume de plus de 150 millions d’euros dans le neuf pour 1,5 milliard dans l’ancien.

 

« La mode est au grand ! »

PRIX/Pour Michel Dotta, le prix moyen du m2 tourne autour de 35000 euros, avec des transactions moyennes à environ 3,5 millions d’euros.

Michel-Dotta-@-Realis

Comment se porte le marché de la vente ?

Sur les 6 premiers mois, il se situe dans la ligne de l’année précédente, avec peut-être quelques grosses transactions en moins. Le prix moyen du m2 est donc toujours autour de 35 000 euros, avec des transactions à environ 3,5 millions d’euros en moyenne.

 

Comment expliquez-vous qu’il y ait eu moins de transactions importantes ?

En premier lieu, le phénomène russe est remplacé par les CEI (Communauté des Etats indépendants) et les ressortissants d’Ouzbékistan, Azerbaïdjan et Kazakhstan. Les Russes, qui ont été frappés par la crise du rouble, ont de plus de difficultés à fournir les documents d’ouverture de comptes qui deviennent de plus en plus compliqués. Cela peut durer deux à trois mois… Les Russes les plus riches sont toujours là car ils ont déjà acheté ou sont locataires à Monaco. Mais ceux qui souhaiteraient s’installer en principauté ont des choix stratégiques à faire : pour sortir les capitaux de façon massive de Russie et devenir résident à Monaco, ils doivent quitter leurs affaires en Russie.

 

Visiblement, l’argent est toujours là. Les villas du Larvotto de la SBM sont louées 200 000 euros par mois et la SBM compte louer les roofs du futur Sporting à ce tarif-là. Quelle est la rationalité économique d’un tel choix pour les locataires ?

Il n’y a pas de rationalité économique ! L’un des locataires a par exemple loué pour 10 ans une villa car le produit lui plaît et qu’il ne peut l’acheter que la villa n’est pas à vendre.

 

Avec les programmes de ces dernières années, il y a davantage de produits à la vente ?

Il y a des produits à des prix unitaires très élevés ! A la tour Odéon, par exemple, les prix sont élevés et les appartements sont grands. Cela ne favorise pas le marché. La mode est au grand : la taille impressionnante des bateaux du dernier Yacht Show vont de paire avec la taille des maisons et des appartements…

 

Le quadruplex roof de la tour Odéon est-il vendu ?

Pas officiellement en tout cas.

 

Quelles sont les opérations dans les années à venir pour la vente ?

Il y aura Stella. C’est un beau produit. Ce sont des petites unités, des deux-pièces. C’est un produit que l’on recherche aujourd’hui, dans un quartier qui plaît. Après, je ne sais pas encore si le groupe Michel Pastor va vendre ou louer les appartements des Giroflées.

 

C’est suffisant ?

Le fait qu’il y ait plus de produits donne plus de fluidité au marché. Aujourd’hui, le marché est tendu. C’est de la revente de la revente. Surtout dans certains quartiers, comme Monaco-Ville. La plupart des gens qui sont aujourd’hui à Monaco ont un raisonnement classique : ils louent et achètent quand ils sont sûrs d’eux. Pour s’installer à Monaco, il faut être sûr d’avoir la résidence. Acheter sous condition suspensive de la résidence, ça n’existe plus aujourd’hui. Ça s’est fait 1 ou 2 fois, mais ce n’est pas la règle.

 

Craignez-vous une bulle ?

Si demain il y a un problème de bulle financière comme en 2008, il est fort probable qu’on souffre à Monaco. Je ne suis pas sûr que l’on va tenir ce rythme de vente. Dans l’immobilier, il n’y a crise immobilière qu’en cas de surproduction. Par contre, on peut avoir un ralentissement du rythme des ventes.

_Propos recueillis par Milena Radoman

 

« Le marché est plus attentiste »

EXPERTISE/Pour Alexis Madier, directeur de Gordon Blair, Monaco véhicule toujours l’image d’un coffre-fort où l’on dépose son argent en achetant un actif qui ne perdra vraisemblablement pas de valeur.

Alexis-Madier-@-DR

Comment qualifiez vous le marché monégasque cette année ?

En tant que conseil juridique et fiscal, je trouve le marché plus attentiste que les deux années précédentes. La clientèle russe et d’ex-URSS semble davantage en retrait. Cette clientèle très fortunée a perdu beaucoup d’argent sur les marchés financiers et a souffert de la dépréciation du rouble et de la législation dite « déoffshorisation » votée par la Douma à l’hiver 2014. Le pouvoir incite les clients à rapatrier leurs actifs en Russie et de nouvelles obligations déclaratives ont vu le jour au niveau fiscal à partir du moment où les résidents fiscaux russes détiennent plus de 10 % d’une structure située à l’étranger. Pour autant, on retrouve la clientèle plus traditionnelle de Monaco représentée par les Italiens, les Anglais, les Nordiques ou même les Suisses.

 

Au vu du contexte international et fiscal, est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier à Monaco ?

Pour les fortunes issues des pays de l’est, Monaco véhicule l’image d’un coffre-fort où l’on dépose son argent en achetant un actif qui ne perdra vraisemblablement pas de valeur. Le seul coût de l’investissement à l’entrée réside dans les droits de mutation et les frais de notaire. Il n’existe aucune fiscalité sur la détention, la location, la revente, la transmission en général. Sauf si on achète via une entité offshore. Monaco est donc perçu comme un havre de paix fiscal. D’autant que beaucoup d’entre eux ont été échaudés par leurs investissements immobiliers en France, que ce soit sur la Côte d’azur ou dans les stations de sports d’hiver huppées, notamment à cause du coût fiscal associé à ces investissements : ISF et impôt sur la plus-value en cas de revente. J’ajouterais que l’administration fiscale française a, jusqu’à récemment, fait preuve d’une certaine agressivité à leur égard.

 

Quelle agressivité ?

Il y a l’ISF, les impôts locaux, l’impôt sur les plus-values (tombé récemment à 19 %) ou encore les prélèvements sociaux (15,5 %). Il était logique que cette clientèle, souvent russe, déjà propriétaire de résidences secondaires, se soit tournée vers Monaco pour protéger ses actifs ! D’autant que l’immobilier monégasque est moins soumis aux fluctuations qu’en France… Le prix du m2 y est certes plus élevé mais le client est sûr de revendre son investissement, alors que les villas de la Côte d’Azur ont eu tendance à rester en stock pendant une longue durée dans les agences… Même s’il y a du mieux sur le marché français depuis le début de l’année 2015. Le marché azuréen reprend car la fiscalité a été allégée et les propriétaires ont dû consentir des efforts sur les prix.

 

Autre tendance en 2015 ?

Il est notable depuis le début de l’année que la direction de l’expansion économique a rouvert la profession de marchand de biens. Depuis environ six mois, les autorités monégasques délivrent à nouveau des autorisations d’exercer en principauté cette profession. On le constate toutes les semaines dans le Journal officiel de Monaco.

 

Pourquoi ?

En dehors des programmes neufs, le parc est vieillissant. Il y a des occasions à saisir sur des appartements décrépis du secteur ancien. Les marchands de biens achètent en régime fiscal de faveur en payant des droits d’enregistrement allégés et s’engagent à revendre le bien dans les 4 ans après rénovation. Ce marché avait été fermé car il y avait eu des abus et avait favorisé le off market, avec le bouche à oreille.

 

Craignez-vous une bulle spéculative qui risque d’exploser ?

C’est sûr qu’à partir du moment où l’on ouvre la profession de marchand de bien qui est par nature spéculative, il y a un risque de créer artificiellement une situation. En même temps, le marché monégasque est tellement réservé à une élite que, par nature, les vrais candidats à l’acquisition à Monaco ont les moyens d’acheter. Il faudra examiner le nombre d’acquisitions en 2015.

 

Vaut-il mieux investir en nom propre ou par un trust ou une SCI ?

Le maître-mot aujourd’hui, c’est la transparence. Pour un futur résident, il est préférable d’acheter en nom propre ou via une société civile monégasque. Après, il y a des règles en termes de dévolution successorale qu’il faut connaître et adapter à la situation personnelle de l’investisseur.

 

Lesquelles ?

Si ces résidents monégasques achètent en nom propre, et résident à Monaco jusqu’à leur décès, la succession s’ouvrira à Monaco. Or les Anglo-saxons sont habitués à transmettre leurs actifs à qui ils souhaitent sans être soumis à des règles de réserve héréditaire. La seule solution qu’ils aient d’échapper à la loi de situation du bien est de passer par la loi 214, adoptée en 1936 : les citoyens de pays de common law (Anglais, Australiens, etc) peuvent ainsi adopter un trust testamentaire pour importer leur loi nationale. Le futur défunt est libre d’intégrer les actifs qu’il souhaite dans le trust, y compris les biens situés hors Monaco. Ce qui permet, par exemple, de favoriser une tierce personne, qui n’a pas vocation première à hériter (maîtresse ou enfant caché, N.D.L.R.). L’utilisation de la loi 214 a un coût puisqu’elle implique la désignation d’un corporate trustee, qui est le plus souvent une fiduciaire (CSP), ainsi qu’un droit allant jusqu’à 1,7 % de la valeur des biens mis en trust.

Le projet de loi sur le droit international privé, dont on attend toujours l’adoption par le conseil national, généralise ce principe et transpose ainsi le règlement européen sur les successions permettant de choisir sa loi nationale.

 

Quel est l’intérêt de la  société civile monégasque pour les investisseurs immobiliers français ?

Pour les investisseurs immobiliers français, la société civile monégasque présente un intérêt de taille. D’une part, elle apporte un maximum de confidentialité à un investisseur car il n’y a pas de registre public des SCI de droit monégasque. D’autre part, la cour de cassation l’a confirmé le 2 octobre dernier : il y a même une prime à la constitution de SCI monégasques pour les Français ou étrangers venant s’installer à Monaco car la lettre de la convention franco-monégasque de 1950 portant sur les droits de succession s’applique. Ce qui signifie que les parts de SC monégasques dont plus de 50 % des actifs sont constitués d’immeubles situés en France doivent être regardés comme des biens meubles incorporels et non comme des immeubles. Autrement dit, les parts de SC monégasque ne sont pas soumises à l’impôt français si leur détenteur a résidé depuis plus de 5 ans à Monaco au jour de son décès. L’écran formé par la SCI monégasque a un effet de levier fiscal considérable.

 

Quel est selon vous l’impact de la réforme des droits de mutation aujourd’hui ?

C’est d’abord une bonne affaire pour les caisses de l’Etat. Les cessions de parts de sociétés étrangères n’étaient pas taxées à Monaco, et échappaient donc aux droits de mutation. Toute société opaque — qu’il s’agisse de sociétés anonymes de droit monégasque ou de sociétés étrangères, de Jersey par exemple, qui étaient très utilisées par les candidats à l’achat d’un bien immobilier à Monaco —, doit désigner un mandataire agréé inscrit sur une liste tenue par les fiscaux. Elle est astreinte à une déclaration annuelle pour notifier un changement (ou pas) de bénéficiaire économique et dans ce cas, verser un droit de 4,5 %. Ce mouvement est général. Sous la pression de l’OCDE, toutes les juridictions veulent garder une réputation de sérieux. Désormais, les bénéficiaires économiques de sociétés de droit du Panama vont aussi devoir déposer les parts au porteur chez un dépositaire agréé ou convertir en parts nominatives. Le deadline est pour le 1er janvier 2016.

_Propos recueillis par Milena Radoman

 

Monte-Carlo/Carré d’or

Une valeur sûre

IMMOBILIER/A Monte-Carlo comme au Carré d’or, tout se vend… à qui sait y mettre le prix. Le quartier évolue et représente à long terme, pour les professionnels, un bon investissement.

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C’est la vitrine de Monaco. Monte-Carlo et son célèbre Carré d’or attirent toujours autant les acheteurs. En un an, les prix ont peu évolué mais restent toujours très élevés. « Une demande bien supérieure à l’offre avec une clientèle le plus souvent européenne et des Russes avec un budget supérieur », analyse Jean-Yves le Graverend, directeur de l’agence John Taylor à Monaco. C’est en tout cas le quartier le plus cher de la Principauté que convoite une demande soutenue tout au long de l’année. Principalement des Belges, des Suisses ou des Anglo-Saxons mais aussi des Russophones. « Il y a peu de propositions avec une vue sur la mer, ce qui peut bloquer les Russes », tempère Kate Dorfman, directrice de l’agence Immocontact. Depuis quelques mois, le quartier change de visage avec la construction de nouveaux immeubles. Si la gêne occasionnée par le bruit des chantiers freine quelques acheteurs, d’autres y voient une opportunité sur le long terme. « Les affairistes ont profité de vite vendre dès qu’ils ont su qu’il y a avait ces nouveaux projets. Mais certains voient loin et anticipent ce futur paysage », pense Corinne Courrieu, co-gérante de l’agence Thomas Immobilier.

 

Prix vertigineux

« Les vendeurs ont compris que tous les immeubles aux alentours comme le Palais de la Scala ou le Sun Tower pouvaient profiter de la construction du nouveau Sporting », appuie son associé Massimiliano Ibba. Quitte à aller au-delà des prix du marché ? « Il y a des quartiers où l’exagération est plus acceptée… » commente Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific Agency. Même constat pour les négociateurs de Thomas Immobilier, qui voient certains vendeurs surestimer leurs biens. « Sur les immeubles comme le Saint-James ou les Boulingrins, les prix d’appel ont augmenté de 20 à 25 % » souligne Ibba. « Aux Boulingrins, les vendeurs présentent leurs biens à 50 000 euros/m2 alors que ça en vaut 35 » avance Corinne Courrieu. Des vendeurs qui veulent probablement profiter des prix vertigineux à quelques mètres de chez eux. Gilles Graille en veut pour exemple les ventes d’appartements dans le nouvel immeuble en cours de construction La Petite Afrique, situé à proximité immédiate du casino. « Les appartements sont partis à des tarifs très importants. Certains se sont vendus sur la base des 100 000 euros le m2 », souligne-t-il. C’est dans cette zone que les prix sont les plus élevés. Le Mirabeau, le Métropole ou le Monte-Carlo Star en étage élevé offrent des prestations de haute qualité avec une vue sur la mer. Les plus beaux appartements sont proposés à la vente entre 80 voire même exceptionnellement 100 000 euros le m2.

 

« Le moment d’investir »

« Si les acheteurs ont de l’argent, la valeur sûre, c’est le Carré d’or », explique Massimiliano Ibba de Thomas Immobilier. Sa consœur de l’agence Dotta Immobilier, Brigitte Bermond, est du même avis. « Je conseille d’investir dans le Carré d’or. Il présente un énorme attrait car il s’agit du centre névralgique de la Principauté. C’est un quartier en pleine évolution, où il y aura de nouveaux immeubles, explique l’administrateur délégué. C’est vraiment le moment d’investir pour profiter dans 4 ou 5 ans de l’évolution. Même si on va être un peu gêné par le bruit pendant ces années-là, ça ne fera que repartir par la suite. » Spécialiste de ce quartier de Monaco, Brigitte Bermond émet toutefois des réserves sur le panel de marchandises à la vente en termes de petites surfaces. « Sur le Carré d’or, on n’arrive plus à trouver de studio ni de deux-pièces », décrit-elle. Avant d’ajouter : « Cependant, tous les quartiers de Monaco sont impactés en ce qui concerne la proposition de petits produits à la vente. »

_Anne-Sophie Fontanet

 

Larvotto/Ténao/Saint-Roman

L’engouement se confirme

IMMOBILIER/Dans ce quartier en transformation, les prix se sont maintenus cette année grâce à une demande soutenue.

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C’est le quartier où les projets urbanistiques sont les plus nombreux en principauté. Tour Odéon en cours d’achèvement, extension en mer à l’horizon 2025, Testimonio II, tour des Giroflées… Cet enchevêtrement de chantiers n’inquiète pas les potentiels acquéreurs toujours nombreux à rechercher un bien dans cet espace. « C’est un quartier commerçant qui bouge avec de nombreuses boutiques. Le seul quartier aussi avec l’accès à la plage », met en avant Jean-Yves le Graverend, directeur de John Taylor. « Un quartier avec de la verdure, des immeubles avec piscine et un confort de vie », complète Brigitte Bermond de Dotta Immobilier. Cet emplacement où il fait bon vivre séduit une clientèle étrangère pour sa première ligne. « Les Russes aiment bien ce quartier mais il y a très peu de produits à vendre », explique Kate Dorfman, directrice d’Immocontact. Et uniquement des grandes surfaces de 350 à 600 m2. Le 21, Princesse Grace et La Réserve sont, à l’heure actuelle, les deux plus luxueux immeubles du quartier avec prestations haut de gamme comme service de conciergerie, gardien 24h/24 et piscine. Là aussi où les tarifs sont les plus élevés. « On peut atteindre les 90 000 euros/m2 pour un appartement au dernier étage de la Réserve », confie Kate Dorfman.

 

En plein essor

A l’intérieur des terres (partie orangée de notre carte), les transactions vont bon train. « On atteint des pics sur certains immeubles. Par exemple, un appartement rénové, vue mer, au delà du 20e étage, exposé plein sud dans les blocs B et C du Château Périgord vendu à 40 000 euros/m2, il part tout de suite », confirme Massimiliano Ibba de l’agence Thomas Immobilier. « Le quartier Saint-Roman prend vraiment de l’ampleur, développe Kate Dorfman. Avec le projet de Testimonio II, l’école internationale, la livraison de la Tour Odéon, il est très recherché en ce moment. » Des appartements situés dans des immeubles bourgeois près du collège Saint-Charles sont affichés à 25 000 euros/m2. Au Roc Fleuri et au Château Périgord, il faut au moins miser sur 40 000 euros/m2. A l’Annonciade, un studio a été récemment vendu à 30 000 euros/m2. « Si vous voulez investir dans le futur, le Larvotto me semble un bon choix car le quartier va encore évoluer », prédit Massimiliano Ibba. Une belle communauté italienne s’est installée ici.

 

Travaux

Pour autant, des incertitudes persistent sur certains immeubles impactés par les chantiers à venir. « Testimonio 2 pourrait gêner la vue de deux immeubles : la Villa Del Sole et le côté ouest du Monte-Carlo Sun », estime Ibba. « A la Réserve, on a peur d’une vue un peu gênée. C’est la même problématique au 21, Princesse Grace », souligne Kate Dorfman. L’arrivée de la Tour Odéon semble un élément intéressant pour les professionnels. « Cette construction a été bénéfique pour le quartier, même si elle a provoqué des nuisances au début », analyse Massimiliano Ibba. Un avis que ne partage pas tout le monde à l’instar de Marc Burini, président Horizon Monaco de la commission finance et économie au conseil national qui s’inquiète des ventes actées dans ce projet monumental de 155 mètres de haut. « Ce quartier est un no man’s land ! Il n’y a rien autour ! Est-ce que des personnes qui ont un certain revenu, et à qui l’on propose un prix d’achat élevé, ont envie d’investir là-bas ? » s’interroge t-il dans une interview accordée le 11 septembre à Monaco Hebdo. Pour autant, la demande reste soutenue et permet de maintenir ce quartier parmi les plus demandés de la principauté.

_Anne-Sophie Fontanet

 

Monaco-Ville

Un marché restreint

IMMOBILIER/Le Rocher a toujours de nombreux adeptes mais peu de biens à la vente. Du coup, on ne trouve plus d’opportunités en dessous des 25000 euros/m2.

Monaco-Ville-@-MC-Clic-MCC-JV-Gigapano

« Ici, c’est tellement restreint que nous sommes obligés de dire aux potentiels acquéreurs d’être très patients. » Alain Chantelot, négociateur chez Roc Agency, travaille sur le secteur du Rocher depuis 5 ans. Après 35 années d’expérience sur le marché immobilier monégasque, le professionnel s’estime très satisfait de l’année écoulée. « Les ventes se sont bien réalisées. On avait quelques beaux produits comme des hôtels particuliers qui sont partis. Maintenant, on ne travaille plus que sur de la revente de petits appartements qui font une soixantaine de mètres carrés », explique-t-il. Problème : sa clientèle familiale souvent anglo-saxonne, scandinave ou italienne recherche de plus grandes surfaces. « Les Anglais, quand ils arrivent à Monaco, me disent “trouvez-moi 200 m2”. En principauté, c’est déjà pas évident, mais alors à Monaco-Ville, c’est introuvable. Ils sont obligés de revoir un petit peu leur copie et donc acceptent de réduire de moitié. Mais pas moins, c’est-à-dire 120 à 150 m2. Des appartements comme ça à Monaco-Ville, on n’en a pas énormément », rapporte-t-il. Ces potentiels acquéreurs ne regardent alors plus à la dépense. L’an dernier, le négociateur avait une opportunité pour un trois-pièces de 110 m2… à 59 000 euros/m2. Soit 6 490 000 euros. Pour ces appartements bourgeois et de standing situés en bordure (ceinture rouge sur notre plan) avec vue, les prix grimpent en flèche. « Le côté musée océanographique est privilégié, on a la vue et le soleil. A cet endroit, il y a très peu de biens : quelques villas intouchables, 2 ou 3 immeubles où il n’y a aucun vendeur. » La rareté du produit fait aussi son prix.

 

« Peu de transactions »

Dans ce micromarché à l’intérieur de Monaco, c’est le cadre de vie que les adeptes viennent chercher. « C’est le quartier le plus sécurisé de Monaco, avec le charme de l’ancien. C’est aussi l’endroit où l’on peut encore trouver des hôtels particuliers », avance Jean-Yves Le Graverend, directeur de l’agence John Taylor Monaco. « Les Anglais aiment l’ambiance village qui y règne », complète Massimiliano Ibba, co-gérant de l’agence Thomas Immobilier. Si les prix du cœur de Monaco-Ville n’affolent pas les compteurs monégasques, c’est aussi parce qu’on n’y trouve pas les mêmes services. Dans ces immeubles anciens : pas d’ascenseur, pas de parking, pas de vue. « Il y a peu de transactions, généralement des petites surfaces de moins de 80 m2 », souligne Jean-Yves Le Graverend. « On peut avoir, même si c’est plus rare, des grandes maisons de maître », soutient Massimiliano Ibba. Le négociateur Alain Chantelot met d’ailleurs en avant la vente dans le cœur de ville de trois hôtels particuliers fin 2014/début 2015. « Ils étaient en parfait état, de très beaux produits pour une surface autour de 250 m2. Ces biens se sont pratiquement vendus au prix demandé. »

 

Appartements sous loi

Le déséquilibre entre l’offre et la demande profite plutôt aux vendeurs. « Les propriétaires se rendent compte qu’il y a de moins en moins de produits. Donc ils estiment que leur appartement à la vente devrait bien se vendre et au meilleur prix. Ils montent la barre un peu plus haut. Et ça se vend quand même parce que celui qui veut vraiment trouver quelque chose est bien obligé de passer par là », souligne Chantelot. Pour obtenir des surfaces pareilles, les clients doivent se montrer persévérants. Ils doivent aussi parfois accepter d’acheter des biens sous loi. 70 à 80 % du marché de Monaco-Ville en est composé. « Ça bloque un peu le client potentiel car on ne peut pas avoir affaire à un investisseur qui souhaite l’acheter et le louer pour en tirer un profit », explique le négociateur.

_Anne-Sophie Fontanet

 

Fontvieille

« On vend plus facilement »

IMMOBILIER/Grâce à son calme et son côté résidentiel, Fontvieille attire une clientèle familiale qui souhaite s’installer durablement.

Fontvieille-@-MC-Clic-MCC-JV-5529

L’avis des professionnels interrogés par l’Obs’ concernant le marché immobilier sur Fontvieille est unanime. « Il y a encore quelques années, Fontvieille était décoté par rapport au reste du marché monégasque. C’est aujourd’hui un quartier demandé notamment pour sa vue sur le Rocher », résume Jean-Yves Le Graverend, directeur de l’agence John Taylor. Les avantages loués par les acquéreurs : le calme ou la proximité avec les commerces, restaurants/bars, le centre commercial et la plage Marquet de Cap d’Ail à la frontière franco-monégasque. Autre objet de satisfaction pour les résidents : les liaisons rapides avec le centre de la Principauté. « Certains Russes comparent le quartier avec la station balnéaire italienne Forte dei Marmi. Ils s’y sentent comme en vacances. Ce qui les attire, c’est la vue et la beauté de ce petit port », insiste Kate Dorfman, directrice de l’agence Immocontact. La communauté russophone apprécie les quelques immeubles de haut standing qui y sont édifiés et leurs prestations très haut de gamme avec piscine, spa, salle de sport et gardiennage 24h/24. « Les Russes aiment particulièrement les Terrasses du Port et le Sea Side Plaza. Ça devient même très difficile d’y trouver un appartement. Il arrive parfois qu’un bien reste “off market” car des acheteurs potentiels sont intéressés sans aucune publicité », certifie la directrice.

 

Des prix stables

Cela fait désormais plus de 5 ans que le quartier connaît un regain d’intérêt de la part des acheteurs. « Le quartier a perdu cette impression d’HLM avec l’arrivée des Terrasses du Port et du Sea Side Plaza. Fontvieille a ainsi pris du prestige. Les gens qui y habitent ont même du mal à en partir », estime Corinne Courrieu de l’agence Thomas Immobilier. Si les prix à la vente se sont stabilisés cette année, on peut s’apercevoir du bond spectaculaire du marché grâce à une vente concrétisée par son agence. « Un client belge avait acheté son appartement à Fontvieille il y a 25 ans pour une somme de 3 millions de francs. Il l’a revendu cette année 3,4 millions d’euros », explique son associé Massimiliano Ibba. Ce professionnel observe une simplification des ventes. « Il y a beaucoup d’offres mais essentiellement avec des produits que l’on pourrait qualifier d’ordinaire. Dès qu’il y a de bons produits, on vend plus facilement. » Cette qualité se trouve souvent du côté de la vue sur Cap d’Ail. Une vue imprenable sur la Méditerranée non obstruée par d’autres immeubles. Un espace dégagé qui a un prix. Un appartement à la vente de 385 m2 dont 100 de terrasse situé au troisième étage de l’immeuble Terrasses du Port est affiché au prix de 24 millions d’euros, soit plus de 62 000 euros/m2. Juste à côté, plusieurs biens sont à la vente dans le tout aussi luxueux Sea Side Plaza. Des prestations de qualité mais une proximité avec l’héliport qui peut jouer légèrement sur le prix. Ainsi un 5 pièces de 297 m2 dont 67 de terrasse est affiché au prix de 17,5 millions d’euros soit presque 59 000 euros/m2.

 

« Une petite ville dans la ville »

Fontvieille reste aussi un quartier où on peut trouver de grandes surfaces entre 200 et 300 m2. Idéal pour la clientèle familiale. « Les familles veulent Fontvieille. C’est une petite ville dans la ville, un quartier apprécié avec vue sur mer, ensoleillement et calme », explique Brigitte Bermond, administrateur délégué chez Dotta Immobilier. Côté vue sur le Rocher, elle travaille essentiellement avec une clientèle de résidents ou ceux qui souhaitent faire une première acquisition. « A Fontvieille, on a ce que l’on appelle la tranche italienne. Beaucoup se sont installés dans des immeubles comme l’Eden Star ou le Grand Large. Il s’agit d’espaces bien entretenus mais avec de petites surfaces jusqu’à 150 m2 pour des 2 ou 3 pièces. Alors que de l’autre côté, on trouve plutôt des investisseurs et une clientèle familiale étrangère », précise-t-elle. Enfin pour des budgets à partir de 30 000 euros/m2, on devra se tourner vers le centre du quartier. « Dans le cœur, on peut encore acheter à des prix corrects mais en restant dans le basique », précise Massimiliano Ibba.

_Anne-Sophie Fontanet

 

La Condamine

« Le marché se tient »

IMMOBILIER/Ce quartier historique bénéficie en son cœur d’offres intéressantes à des prix attractifs. Le front de mer, plus bruyant, attirera une clientèle huppée privilégiant les étages supérieurs.

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La Condamine reste l’un des quartiers les plus « bon marché » de Monaco. Même si l’excellente santé du marché immobilier monégasque tire les prix vers le haut… Une augmentation que les professionnels ont particulièrement remarquée dans les belles petites rues du cœur historique. « La réfection de la place d’Armes et de toutes les ruelles attenantes a beaucoup joué en faveur de l’essor du quartier. Nos clients nous demandent souvent les rues de Millo, Saige ou des Açores », indique Massimiliano Ibba de l’agence Thomas Immobilier. « Les gens d’ici, les Monégasques ou les enfants du pays, aiment beaucoup car c’est typique, central et vivant », développe Gilles Graille. Le responsable de l’agence Pacific Agency constate une envolée des prix des appartements sous loi. « En janvier 2014, on en a vendu un à 16 000 euros/m2. Ce qui correspondait déjà à une tranche très haute. Aujourd’hui, ce même bien partirait à 20 000 euros/m2, voire bien au-dessus, et même avec des rénovations à prévoir. »

 

Investisseurs

Le côté village de la Condamine plaît aux familles et à ceux qui cherchent un pied-à-terre. « Des appartements à 18 000 euros/m2, vous n’en trouvez plus, il faut plutôt compter 20 000 à 22 000 euros/m2 », confirme Brigitte Bermond, administrateur délégué chez Dotta immobilier. « 22 000 euros/m2 pour les produits exceptionnels mais pas plus », conseille de son côté Corinne Courrieu, négociatrice chez Thomas Immobilier. Le front de mer sera plus recherché par des Anglo-saxons ou ceux qui aiment la Formule 1. Un espace où les transactions se sont multipliées durant le courant de l’année. « Les propriétaires ont profité de trouver des investisseurs qui ont acheté au prix qu’ils voulaient », témoigne Corinne Courrieu. « Le marché se tient », confirme quant à lui Jean-Yves Le Graverend de John Taylor Monaco. Le directeur d’agence regrette tout de même le peu d’offres dans de beaux immeubles. « Au Shangri-La, l’un des plus beaux immeubles sur le port Hercule, on avait mis à la vente un trois-pièces de 120 m2 en façade pour 6,2 millions d’euros, soit 51 000 euros/m2. » Pour lui, des biens de qualité dans l’immeuble Porto-Bello peuvent atteindre les 60 000 à 70 000 euros au m2.

 

Ventes en étage élevé

Cependant, ce sont vraiment les prestations et la qualité qui joueront sur le prix de vente. « Au Beau Rivage, croire qu’on vendra à 70 000 euros/m2, c’est illusoire », confie Brigitte Bermond. Autour du port Hercule, plusieurs immeubles ont une cinquantaine d’années. « On adore pour l’emplacement central ou on déteste car c’est bruyant avec une mauvaise exposition. Certains appartements, quand ils sont bien refaits, peuvent partir pour 60 000 à 65 000 euros/m2 », développe-t-elle. Chez Thomas Immobilier, on avoue aisément que sur le front de mer, jusqu’au 4ème ou 5ème étage, on loue plus facilement qu’on ne vend « à cause du bruit provoqué par toutes les manifestations ». « Par contre, dès qu’on a quelque chose en étage élevé, ou encore mieux en rooftop et penthouse, il y a une bonne clientèle. Ce sont surtout des étrangers qui aiment l’esprit d’un quartier historique de Monaco et qui peuvent profiter d’une vue à 360 degrés. On tombe alors sur des prix conséquents à plus de 20 millions d’euros. Mais pour un produit rare, les clients sont prêts à se disputer le bien » soutient Massimiliano Ibba.

_Anne-Sophie Fontanet

 

Moneghetti/Jardin exotique

Les prix les plus accessibles

IMMOBILIER/Même si le quartier présente de belles surfaces et, dans certains immeubles, d’une vue plongeante sur Monaco, ce sont d’abord les prix qui attirent les clients.

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C’est le quartier où l’on peut trouver moins cher qu’ailleurs à Monaco. Quand on connaît la moyenne des prix d’achat au m2, on comprend mieux pourquoi certains choisissent les Moneghetti et le Jardin exotique pour s’installer. « C’est un quartier avec de très fortes possibilités de négociation car il y a beaucoup d’immeubles sans concierge et à refaire entièrement », analyse Kate Dorfman, directrice d’Immocontact. Pour cette professionnelle, on peut trouver de bonnes opportunités à l’image de ces trois/quatre-pièces de 200 m2 négociables entre 5 et 6 millions d’euros. Seule condition : rajouter une enveloppe pour rénover entièrement le bien. « Il s’agit généralement d’immeubles avec une jolie vue comme aux Ligures ou au Bermuda. Ce dernier immeuble n’est pas forcément coté car il date des années 50. Mais il a bien été rénové et profite d’une position dominante sur la Principauté qui peut plaire. Avant tout, ce sont les prix qui attirent les clients », souligne Brigitte Bermond, administrateur délégué chez Dotta Immobilier.

 

Le boulevard de Belgique a la cote

« Ce quartier a repris son attrait. On a par exemple vendu un grand appartement au Beverly Palace avec parking, cave et vue à plus de 35 000 euros/m2 », explique Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco. Un prix bien loin des 100 000 euros/m2 atteints pour les appartements luxueux de la Petite Afrique en plein Carré d’or (voir notre article par ailleurs).

« Quand on fait le tour, il y aurait peut-être beaucoup de gens qui aimeraient acheter au Carré d’or, sur le port ou du côté est de Monaco. Mais quand ils commencent à regarder les prix, il y a quand même une belle différence. Entre le Jardin Exotique et le Carré d’or, ça va du simple au triple », juge Brigitte Bermond. Si les prix se sont relativement stabilisés, ils sont tirés vers le haut par quelques immeubles, notamment ceux situés boulevard de Belgique. Ici, les clients vantent un calme, une certaine prestation de services et un accès privilégié vers la gare et l’hôpital. « Le boulevard de Belgique bénéficie d’une très belle vue avec un accès facile au port et en plus une petite décote par rapport aux autres quartiers de Monaco », décrit Jean-Yves Le Graverend.

 

« Des opportunités à des prix raisonnables »

Dans le quartier, on trouve globalement la fourchette de prix la plus haute dans des immeubles comme le 23 boulevard de Belgique, le Berverly Palace ou l’Eden Tower. Comme son confrère, Massimiliano Ibba de l’agence Thomas immobilier met en avant les Ligures. « Les prix y sont encore plus élevés. On a la vue mer, du standing avec piscine, court de tennis, salle de sport. Pour les étages élevés avec exposition sud, on peut même dépasser les 35 000 euros/m2. » A contrario, ceux avec vue sur la montagne perdront substantiellement niveau tarif et seront plus difficiles à vendre.

Au Jardin exotique, l’agence Pacific Agency a vendu un appartement de 75 m2 pour 1 550 000 euros soit 21 000 euros/m2. « Ça ne fait pas partie des quartiers qu’on demande mais plutôt où il y a des opportunités. Celui qui choisit le quartier des Moneghetti le fait aussi pour les commodités d’accès avec la sortie de Monaco », explique Gilles Graille, responsable de l’agence. Dans des immeubles comme le Bel Horizon, le Bermuda ou encore la Rotonde, les prix sont de l’ordre de 35 000 euros/m2. « Si j’étais investisseur, je choisirais le boulevard du Jardin exotique. On arrive à y acquérir des biens à des prix raisonnables » pense pour sa part Massimiliano Ibba.

_Anne-Sophie Fontanet

écrit par La rédaction