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Immobilier
La reprise se confirme

ECONOMIE / Depuis quelques mois, le marché immobilier de la location va mieux. Conséquence : le stock d’appartements disponibles est très réduit dans le secteur libre. Alors que dans le secteur protégé, le nombre d’appartements continue de baisser.

L’été dernier. C’est là que pour beaucoup d’agents immobiliers monégasques tout a commencé. « Depuis l’été 2012, la pression est plus forte sur les locations dans le secteur libre, raconte Elodie Blanc-Sardi, directrice commerciale de Miells & Partners. Selon les évolutions politiques, économiques et fiscales à l’étranger, on voit arriver de nouvelles nationalités à Monaco. Parce que les gens viennent chercher une stabilité politique et une véritable sécurité pour leur famille. » Aujourd’hui la pression devient paralysante dans la mesure où certains produits deviennent rares ou carrément introuvables.

Rush
« Actuellement le marché de la location dans le secteur libre est très limité à cause du manque de produits du studio au grand appartement », raconte la directrice d’Agedi, Anna Ominetti. Même sentiment chez Dotta Immobilier. « J’ai des listes pleines de vides… Il y a très peu d’appartements à louer, alors que la demande reste forte », confirme Brigitte Bermond, administratrice déléguée chez Dotta (voir son interview par ailleurs). En tout cas, tous les agents immobiliers interrogés par L’Obs’ sont formels : la situation géo-politique, économique et financière internationale explique en partie ce rush sur la principauté. « Plus le monde devient instable et incertain et plus le modèle monégasque, qui repose sur la sécurité et la pérennité des institutions, devient attirant pour beaucoup de riches étrangers », explique un agent immobilier. Et ça n’est pas fini.

Russes
« Selon ce qu’il se passera à l’étranger, on peut avoir un afflux de clients qui pourraient vouloir venir s’installer en principauté », juge le gérant de Roc Agency, Jean-Yves Lorenzi qui avouait début avril ne plus avoir le moindre appartement à louer : « On a un locataire qui part au mois d’août donc on propose déjà son appartement à la location. Mais il devrait vite trouver preneur… »
Toujours très internationale, la clientèle évolue assez peu. Les Russes sont toujours là, toujours à la recherche de grands appartements très luxueux. « Ils aiment par exemple beaucoup la tour Simona qui propose des piscines privées pour chaque appartement. Ou le Monte-Carlo View, qui est complet aujourd’hui, et où il fallait compter 25 000 euros/mois pour un 4 pièces…, indique Elodie Blanc-Sardi. Pour eux, comme pour les autres, la location peut aussi être un tremplin avant l’achat d’un appartement en principauté. Car ça permet de tester la vie à Monaco. »

« Egypte »
Mais les Russes ne sont pas les seuls à chercher à louer en principauté. « Une nouvelle vague d’étrangers est arrivée à Monaco. On a beaucoup d’Italiens. Souvent des chefs d’entreprises spécialisés par exemple dans la restauration ou la menuiserie. Et puis, il y a aussi des Anglo-Saxons », souligne Massimiliano Ibba, co-gérant de l’agence Thomas. Des Italiens qui seraient attirés notamment par des immeubles comme les Floralies, le Park Palace, le Mirabeau, Les Terrasses du Port et le Monte-Carlo Palace, même s’il y a peu de locations. Sans oublier le Regina et le Montaigne, situés dans le Carré d’Or.
Alors qu’on les pensait moins présents, les Français feraient aussi partie des clients de pas mal d’agences monégasques, eux aussi à la recherche d’un logement en location. Leur profil : chefs d’entreprises ou rentiers, ils cherchent à profiter de certains avantages. Exemple, un Français résident à Monaco depuis au moins 5 ans ne paie pas de frais de succession sur les biens immobiliers (voir l’interview publiée dans L’Obs’ n° 118, avec l’analyse du cabinet Gordon S. Blair sur ce sujet). « On a peu de Chinois pour l’instant. En revanche, on commence à voir quelques clients du Moyen-Orient. Notamment sur des pays comme l’Egypte, suite aux événements politiques, avec des gens qui fuient leur pays pour trouver la sécurité », ajoute Sonia Tebourski, responsable du service locations chez Miells & Partners.

batiment de monaco

Les Floralies. © Photo Dotta Immobilier

Vite
Comme le marché de la location est en reprise, les comportements évoluent. Désormais, les locataires préfèrent rester prudents. Si on loue un 3 pièces et que l’on cherche un 2 pièces, on ne quitte pas son logement tant qu’une piste solide n’a pas été trouvée. Et des pistes, c’est simple, il n’y en a pas actuellement : « Ceux qui souhaitent passer d’un 3 pièces à un 2 pièces, c’est impossible, car on a rien à proposer en stock. Exemple : aujourd’hui, dans un quartier comme Fontvieille, il n’y a pas de 2 ou 3 pièces. Or, après avoir été un peu boudé, c’est désormais un quartier très demandé », soupire Tebourski. Avant d’ajouter : « Un appartement à la location affiché au prix du marché est généralement loué en 10 jours. » Tout va très vite. Certains agents interrogés par L’Obs’ ont expliqué avoir loué certains appartements en seulement quelques heures ! « Un 3 pièces au Sea Side, un immeuble à proximité de l’héliport, a été loué en une journée. C’est un 3 pièces de 168 m2 à 9 000 euros/mois », raconte Elodie Blanc-Sardi.

Travaux
Pourtant, parfois les clients sont déçus par les prestations affichées par certains appartements de la principauté. « La clientèle qui vient à Monaco est une clientèle internationale qui voyage beaucoup. Ils sont donc habitués à des appartements de haut standing. Du coup, les cuisines ou les salles de bain vétustes, ça passe mal. Notamment pour la clientèle russe », estime la directrice commerciale de Miells & Partners. Pourtant, les propriétaires qui se décident à se lancer dans des travaux sont gagnants à moyen terme, explique cette professionnelle de l’immobilier : « Sur le même palier, deux appartements identiques, l’un vétuste et l’autre refait à neuf, l’appartement où des travaux ont été fait se louera 40 % à 50 % plus cher. Autre avantage : un appartement refait à neuf coûte ensuite moins cher à l’entretien. Certains propriétaires sont dans cette logique. Notamment les propriétaires originaires d’Europe du Nord qui font leur appartement comme ils aimeraient le trouver. »

Hausse
Et si le propriétaire refuse de réaliser des travaux, il reste une solution. Le locataire peut proposer de refaire tout ou partie de l’appartement qu’il va occuper. Nouvelle cuisine, installation d’une climatisation, nouvelle salle de bain… Avantage : cela permet de négocier avec le propriétaire certains avantages. Comme par exemple passer d’un bail d’un an à un bail de 2 ou 3 ans. Ou même obtenir une petite baisse du loyer. « Tout est négociable », estime Jean-Yves Lorenzi.
Qui dit pénurie, dit hausse des prix. Même si on ne constate pas encore d’explosion du montant des loyers, quelques agents immobiliers ont noté des changements ces derniers mois : « Entre l’été 2012 et aujourd’hui, les prix ont augmenté d’environ 15 %. Par exemple, un studio au Grand Large loué 1 600 euros/mois est désormais à 2 000 euros/mois. Et un 2 pièces au Millefiori est passé de 3000 à 3700 euros/mois », lance le co-gérant de l’agence Thomas.
Faut-il craindre une nouvelle hausse d’ici fin 2013 ? « Non. A part sur quelques appartements très particuliers. Sinon les prix devraient rester stables. Mais comme les prix de la location ont augmenté, ça pousse aussi les ventes. Car la rentabilité des locations est aussi à la hausse. On peut donc parler d’un cercle vertueux », ajoute Ibba.

batiment de monaco

La Réserve. © Photo L’Obs’

Statut
Dans le secteur protégé, qui concerne uniquement les immeubles bâtis avant le 1er septembre 1947, les tensions restent vives entre l’association des locataires de Monaco (ALM) et celle des propriétaires (voir leurs interviews dans ce dossier). Si l’association des propriétaires (APM) réclame la libéralisation des prix dans le secteur protégé, l’ALM redoute une flambée des loyers qui pousseraient à l’extérieur de Monaco une partie de la population de la principauté, dont les fameux « enfants du pays. » Nés à Monaco, ils sont le plus souvent Français ou Italiens. La nouvelle majorité Horizon Monaco (HM) devrait travailler sur ce sujet sensible dès cet été. Objectif : donner un véritable statut juridique à ces enfants du pays. Reste à connaître les critères précis qui permettront de définir ce qu’est un enfant du pays. Par exemple, le nombre de générations nécessaires. Mais surtout les droits qui leur seront accordés. Non seulement les différentes aides, mais aussi les droits civiques dont ils pourraient bénéficier.

« Ida »
Une certitude, d’année en année, le nombre d’appartements dans le secteur protégé baisse. Même s’il est difficile d’obtenir des chiffres précis, il resterait un peu moins d’un millier de logements dans ce secteur, contre environ 2 000 il y a une vingtaine d’années. Mécaniquement condamné à disparaître, le secteur protégé doit être réinventé sous une autre forme. Oui, mais laquelle ?
Le gouvernement poursuit son opération « Villa Ida. » Une opération pilote pour loger les enfants du pays dans cette villa du quartier Plati achetée en 2009 pour une quinzaine de millions d’euros. Pour financer ce projet, l’Etat, qui est propriétaire du terrain, accorde au promoteur qui construit l’immeuble à ses frais un bail de longue durée. En échange les appartements seront loués aux enfants du pays à des loyers pré-établis.

CEDH
Mais le nouveau président du conseil national, Laurent Nouvion, espère mieux. Il réclame un remembrement du quartier Plati pour construire une centaine d’appartements. Un projet beaucoup plus ambitieux que les 35 appartements de la Villa Ida livrables en 2014. L’APM soutient Nouvion sur ce thème : « Un certain nombre de co-propriétaires seraient d’accord pour ce remembrement dans la mesure où ils sont bien relogés », explique la présidente de cette association, Simone Commandeur, en soulignant la « colère » des propriétaires du secteur protégé, excédés de ne pas pouvoir louer leur appartement au tarif qu’ils souhaitent : « Il y a spoliation et discrimination ! » Une « colère » qui pourrait faire réfléchir certains à dénoncer le secteur protégé devant la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH). A suivre…
_Raphaël Brun

Brigitte Bermond

Brigitte Bermond © Photo Dotta Immobilier

« Le Carré d’Or, numéro 1 »

Brigitte Bermond, administratrice déléguée chez Dotta Immobilier, analyse le marché locatif à Monaco.

Le marché locatif se porte bien ?
Depuis l’été 2012, le marché de la location marche très bien. Ce marché a été tiré vers le haut par de nouveaux arrivants. Des Italiens, des ressortissants des pays nordiques, des Belges, des Suisses, pas mal d’Anglais… Sans oublier les pays de l’Est. Bref, une clientèle très diversifiée.

Les attentes de ces clients ?
Il y a essentiellement deux types de clients. Ceux qui souhaitent louer pour « tester » la vie à Monaco pendant quelques temps avant d’acheter un appartement. Ces clients visent souvent un studio ou un deux pièces. Et puis, il y a ceux qui sont venus s’installer en principauté dès fin août pour ne pas rater la rentrée scolaire début septembre.

Du coup, la location est parfois un tremplin avant d’acheter ?
Exactement. Pas mal de clients louent un appartement à Monaco pendant un an ou deux. Et si la vie ici leur plaît, ils cherchent ensuite à acheter.

D’autres raisons expliquent le succès de la location à Monaco ?
Il y a eu pas mal de changements fiscaux dans différents pays. Notamment en Angleterre, en Suisse, ou en Italie. Et puis la sécurité proposée par Monaco séduit toujours. Même chose pour l’éducation en principauté qui est parfaitement adaptée pour les élèves étrangers. Sans oublier la proximité de l’aéroport de Nice qui permet à une famille de voyager facilement. D’ailleurs, il n’est pas rare de voir des couples avec enfants vivre en principauté pendant que l’un des parents continue à travailler en Angleterre ou en Italie par exemple. L’aéroport de Nice permet cela.

Comment les prix ont évolué sur le secteur libre ?
Depuis 2012 les loyers sont à la hausse. Mais comme la demande reste forte, on se retrouve avec un stock d’appartements à louer assez faible. Fin mars, on avait une quinzaine d’appartements disponibles chez Dotta Immobilier. Avec un seul studio.

Un exemple de prix ?
En début d’année, on trouvait encore quelques studios autour de 1 200-1 300 euros par mois. Actuellement, lorsqu’on trouve à 1 400 euros, on a de la chance…

Les appartements sont loués très vite ?
En moyenne, un appartement proposé à un prix en adéquation avec le marché est loué en deux mois. Ce qui est assez rapide.

Les appartements les plus recherchés ?
Ce sont surtout les studios et les deux pièces. Et il y a un vrai manque jusqu’aux trois pièces.

Le budget minimum à prévoir pour louer à Monaco ?
Pour un studio, il faut compter au moins 1 400 à 1 500 euros, hors charges.

Il y a eu des livraisons d’appartements neufs ?
Quelques-unes. On peut citer par exemple la tour Simona qui dispose d’une vingtaine de grands appartements, de 250 à 300 m2, toujours proposés sur deux niveaux. Avec des loyers autour de 25 000 à 30 000 euros. Il y a aussi eu le Monte-Carlo View mais plus rien n’est disponible aujourd’hui.

Les quartiers qui plaisent le plus ?
Le secteur du Carré d’Or, le quartier de Fontvieille du côté de Cap d’Ail et le Larvotto restent les plus recherchés. Mais c’est de loin le Carré d’Or qui reste numéro 1 dans les recherches de location à Monaco. Le problème, ça reste le manque d’appartements disponibles.

En 2013 les prix vont augmenter ?
Je ne crois pas à une baisse. Mais je ne crois pas non plus à une hausse des prix. En fait, je pense que l’on devrait plutôt assister à une stabilisation des prix cette année.
_Propos recueillis par Raphaël Brun.

l’association des locataires de Monaco

© Photo L’Obs

« Raser le mouton jusqu’à ce qu’il saigne »

La présidente de l’association des locataires de Monaco, Claudy Battaglia et la présidente d’honneur, Jeannine Martinez-Allolio, demandent des solutions pour loger les enfants du pays.

Vous dialoguez avec l’association des propriétaires de Monaco ?
Jeannine Martinez-Allolio : Absolument pas. On n’a jamais demandé à les rencontrer et eux non plus. Il y a deux ans j’ai été agressé verbalement à La Turbie par un membre de cette association. Tout ça parce que cette personne possède un ou deux appartements situés en secteur protégé. Et il me rend responsable de tous les maux. On regrette l’absence de dialogue.

Pourquoi il n’y a pas de dialogue ?
Jeannine Martinez-Allolio : Parce qu’à Monaco, il y a beaucoup de gros propriétaires. Et ils n’ont pas envie que l’on change une méthode qui leur rapporte énormément. Comment discuter avec eux alors que nous, on aimerait que le secteur libre soit un peu plus réglementé. Car il y a par exemple des ascenseurs qui ne sont pas réparés dans des immeubles où les loyers sont élevés.

Les conséquences ?
Claudy Battaglia : Des locataires n’hésitent pas à partir. On a le cas de Suisses qui payaient 6 000 euros de loyer mensuel qui sont partis. Et ça n’est pas un cas isolé. Pour 6 000 euros par mois les prestations ne sont pas suffisantes. Ce qui était « super luxe » il y a 20 ou 25 ans, ne l’est plus aujourd’hui, dans la mesure où ça n’a pas été entretenu. Certains propriétaires veulent raser le mouton jusqu’à ce qu’il saigne. S’ils continuent, ils vont tuer la poule aux œufs d’or.

Certains locataires sont excédés ?
Jeannine Martinez-Allolio : Oui. D’autres sont surpris par le prix des loyers et la qualité des prestations proposées. Notamment des Anglais, des Allemands, des Suisses ou des Russes. Or, il ne faut pas oublier qu’il existe d’autres pays que Monaco où on peut mettre son argent en sécurité. La concurrence existe. La mondialisation est là.

Les loyers dans le secteur libre ont augmenté ?
Claudy Battaglia : Il y a 4 ou 5 ans de ça, on voyait des loyers de deux pièces au château Périgord augmenter de 300 euros lors du renouvellement du bail.

Comment éviter ces augmentations ?
Jeannine Martinez-Allolio : Tout dépend du bail. Dans le secteur libre, si le bail est bien fait, il est précisé que la hausse du loyer sera calculée selon l’indice du bâtiment. Il faut toujours bien lire le bail avant de le signer. Un locataire avec un loyer de 30 000 euros mensuels depuis une quinzaine d’années est venu nous voir parce qu’on lui demandait de changer une serrure à ses frais. C’était précisé dans le bail qu’il n’avait pas bien lu. Résultat, ce locataire est parti. Et puis, il y a aussi le problème des cautions.

C’est-à-dire ?
Jeannine Martinez-Allolio : A Monaco, les cautions sont très difficiles à récupérer. Or, une caution c’est quand même trois mois de loyer ! Avec parfois des loyers de plusieurs dizaines de milliers d’euros, ça représente vite beaucoup d’argent.

Votre conseil ?
Jeannine Martinez-Allolio : Avant d’entrer dans un appartement, il faut faire constater par huissier l’état des lieux, en présence du propriétaire. A la sortie de cet appartement, même chose : il faut refaire venir un huissier pour pouvoir se défendre au besoin.

Mais un huissier, ça coûte cher !
Claudy Battaglia : Oui. Mais à la sortie, on est gagnant. Parce qu’on récupère sa caution.

Quel avenir pour le secteur protégé ?
Jeannine Martinez-Allolio : Le nombre d’appartements continue de diminuer. Ce n’est pas le rôle des propriétaires de supporter la politique sociale de l’Etat. Ce rôle a été assumé pendant 10 ou 15 ans après la deuxième guerre mondiale. Or, il y a 30 ou 40 ans, il y avait à Beausoleil des terrains qu’on pouvait acheter pour reloger les enfants du pays. Le problème, c’est que maintenant on veut les faire sauter sans parachute.

Créer un secteur intermédiaire, entre le secteur libre et le secteur protégé, c’est une bonne idée ?
Jeannine Martinez-Allolio : Oui. Il faut trouver une voie intermédiaire entre le secteur libre et le secteur protégé. Il faut inventer quelque chose où les Monégasques et les enfants du pays seraient mélangés. Il faut conserver cette mixité. On pourrait financer ce secteur avec les dépôts de cautions couplés à des investissements privés. Parce que le projet de la Villa Ida avec 30 appartements et 11 places de parking…

Vous avez envie de rencontrer l’association des propriétaires ?
Jeannine Martinez-Allolio : On n’a rien contre eux. Et on est tout à fait prêt à les rencontrer, sans aucun préjugé. Pourquoi ne pas organiser une table ronde ?
_Propos recueillis par Raphaël Brun

l’association des propriétaires

© Photo L’Obs

« Discriminatoire »

La présidente de l’association des propriétaires de Monaco, Simone Commandeur et la secrétaire générale, Gisèle Hugues, réclament toujours la libéralisation du secteur protégé.

Vous communiquez avec l’association des locataires ?
Gisèle Hugues : On n’arrive pas à parler avec eux. Je ne sais pas ce qui bloque.

L’association des locataires serait prête à vous rencontrer ?
Simone Commandeur : Pourquoi pas ? Car les uns ont besoin des autres.

Ce que vous reprochez au secteur protégé ?
Gisèle Hugues : Dans le secteur protégé, une loi impose des baux de 6 ans obligatoirement renouvelables. Ce qui veut dire que lorsqu’un locataire entre dans un appartement, il est là pour toujours. Sauf s’il meurt ou s’il décide de partir. Or, même si le locataire n’est pas correct, on est obligé de le garder.

Et le loyer ?
Gisèle Hugues : Le prix n’est pas libre, il est imposé par la direction de l’habitat. Actuellement dans le secteur protégé les loyers sont réévalués selon l’indice des prix à la consommation fourni par l’Insee. Cette augmentation tourne généralement autour de 1,5 %.

Des exemples ?
Gisèle Hugues : Un locataire installé depuis une soixantaine d’années paie moins de 10 euros le m2. Un autre, qui est là depuis début 1944, paie 501 euros/mois pour 49 m2, sans augmentation possible, à part le coût de la vie.

Comment vous expliquez cette situation ?
Simone Commandeur : Chaque fois que le conseil national reprend la loi sur le secteur protégé, la loi est durcie pour le propriétaire. En fait, cette loi monégasque correspond à la loi de 1948 française qui n’existe d’ailleurs plus en France. Mais qui existe toujours à Monaco.

Qu’est-ce qui pose problème avec cette loi ?
Gisèle Hugues : La loi de 1948 française dit, par exemple, que lorsqu’un locataire s’en va, le propriétaire doit faire des travaux pour remettre aux normes. Ensuite, le logement devient alors libre. A Monaco, quand le locataire s’en va, le propriétaire doit aussi remettre aux normes. Ce qui coûte très cher par rapport au loyer qui est faible. Donc ça n’est plus rentable pour le propriétaire.

Mais alors pourquoi les propriétaires gardent ces appartements ?
Gisèle Hugues : Pour des raisons de cœur. Parce que ce sont souvent des appartements qui appartenaient à leurs parents, grands-parents ou à leurs arrières grand-parents. Ce sont des biens qui ont une centaine d’années.

D’où vient la loi sur le secteur protégé ?
Gisèle Hugues : La loi 669 votée après-guerre à Monaco devait rester en vigueur pendant 10 ans. En 1959, cette loi a encore été prolongée de 10 ans. Avant de devenir définitive. Puis, une augmentation des loyers de 13 % sur deux ans a été accordée en 2000. Ce qui a provoqué la guerre entre propriétaires et locataires.

L’idée était logique après-guerre ?
Gisèle Hugues : A Monaco il n’y a pas eu de pénurie de logements après la guerre. Puisqu’un seul immeuble de deux étages a été endommagé près du square Gastaud. Or, il n’a jamais été reconstruit. A la place, il y a une fontaine.

Et aujourd’hui ?
Gisèle Hugues : La loi a été resserrée quatre fois. Résultat, aujourd’hui, le propriétaire donne en quelque sorte ses clés à la direction de l’habitat qui gère tout. C’est cette direction qui donne le locataire, le prix, qui vérifie la signature du bail… Même si c’est un contrat privé, c’est la direction de l’habitat qui valide ce document.

Comment vous réagissez ?
Gisèle Hugues : C’est confiscatoire, c’est de la spoliation et c’est aussi de l’intrusion dans la vie privée ! Voilà pourquoi on lance régulièrement des actions devant le tribunal suprême.

Ce que vous demandez ?
Simone Commandeur : On demande depuis toujours la libéralisation du secteur protégé. Il faut qu’un gouvernement prenne ses responsabilités. Cette loi doit être abrogée. Même si aujourd’hui ce secteur ne concerne plus qu’une partie des immeubles de Monaco, c’est discriminatoire.

Pourquoi ?
Simone Commandeur : Parce qu’une partie de la population est libre de faire ce qu’elle veut avec ses appartements et une autre non. Tout dépend de l’adresse où se trouve l’appartement.

Que deviendront les enfants du pays ?
Gisèle Hugues : Par « enfant du pays », les locataires entendent les gens nés à Monaco. Avec 1 012 naissances en 2011 en principauté et environ 900 l’an dernier, il faudra définir très précisément ce qu’on entend par « enfant du pays. » Surtout qu’il n’y a pas que des Français qui entrent dans ce cadre-là. Il y a aussi beaucoup d’Italiens.

Mais si on libéralise le secteur protégé, les loyers vont exploser ?
Gisèle Hugues : Les locataires ont droit à une aide au logement du gouvernement. Les Monégasques peuvent percevoir l’aide nationale au logement (ANL). Alors que les enfants du pays peuvent demander l’allocation différentielle de loyer (ADL).

La modification de la loi sur le secteur protégé en 2011 a changé quoi ?
Simone Commandeur : Rien de positif pour les propriétaires. Exemple : en cas de travaux, l’Etat prête de l’argent. Mais on doit hypothéquer l’appartement. Entre les frais d’hypothèque, de levée d’hypothèque et le prêt, il n’y a aucun avantage. Donc personne n’utilise cette aide.

Le projet de la Villa Ida, c’est une bonne idée ?
Gisèle Hugues : Pourquoi ne pas faire une tour Odéon à l’emplacement de la Villa Ida ? J’exagère. Mais avec la Villa Ida, on va se retrouver avec seulement 30 appartements…

Que faire alors ?
Simone Commandeur : En fait, il faudrait remembrer tout le quartier au lieu de se fixer seulement sur la Villa Ida. Notamment les immeubles de la rue Plati, situés juste derrière. Surtout qu’un certain nombre de co-propriétaires seraient d’accord pour ce remembrement dans la mesure où ils sont bien relogés. On va voir ce que va décider le nouveau conseil national qui en a déjà parlé plusieurs fois.

Et l’idée de créer un secteur intermédiaire ?
Simone Commandeur : C’était un peu l’usine à gaz. Et puis, pour le propriétaire, c’est un peu discutable. D’ailleurs, je crois que le gouvernement n’y est pas très favorable. Mais l’APM va revenir vers le conseil national avec une série de propositions. Notamment sur le secteur protégé.

Comment vous voyez l’avenir ?
Simone Commandeur : Le marché monégasque est très délimité. Or, lorsqu’il n’y aura plus en principauté que des tours de promoteurs, des immeubles domaniaux, des immeubles de la Caisse autonome des retraites (CAR), que deviendront les petits propriétaires ? Qui sera encore propriétaire de son logement ?
_Propos recueillis par Raphaël Brun

le Larvotto

© Photo DTC

Le Larvotto/Ténao/Saint-Roman

Un secteur contrasté

ECONOMIE / Ce quartier fait partie du top 3 des zones les plus recherchées de la principauté.

Proche du Carré d’Or et pas loin des plages. Pas étonnant que les locataires cherchent à s’installer dans ce quartier. Créé dans les années 60, le Larvotto offre essentiellement des immeubles assez récents. Notamment sur le bord de mer, sur l’avenue princesse Grace, où presque tous les immeubles appartiennent à la famille Pastor. « D’autres propriétaires privés louent quelques appartements à la Réserve, un immeuble situé lui aussi en bord de mer, en face du jardin japonais. Sinon, il y a aussi le 21 Princesse Grace », indique Brigitte Bermond, administratrice déléguée chez Dotta Immobilier.

« Vue »
Dans ce secteur agréable et prestigieux, les prix s’affolent. Ce n’est pas pour rien que l’avenue princesse Grace est surnommée « l’avenue la plus chère du monde » avec ses prix à la vente au m2 qui atteignaient 85 000 euros en 2009, et même 135 000 euros/m2 en 2007, selon une étude signée Engels & Völkers.
Du coup, à la location aussi, les prix restent élevés. Exemple : à la Réserve, un 4 pièces de 180 m2 a été loué 15 000 euros/mois. Alors que d’autres appartements, encore plus grands, peuvent facilement dépasser les 20 000 euros mensuels. Il faut dire que la vue sur la mer proposée dans les appartements bien exposés a un lourd impact sur la facture : « La vue et l’exposition, ça change tout. Un appartement avec une vue dégagée peut être loué près de 40 % plus cher », estime le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba.

Nuisances
Moins cher, il faut chercher du côté du boulevard d’Italie et derrière le boulevard du Larvotto. Là, on trouve des immeubles comme le Monte-Carlo Sun qui sont un peu plus abordables. « La voie rapide est bruyante en semaine le matin et le soir, sur les horaires de bureau. En dehors de ces périodes, c’est beaucoup plus calme », estime un agent immobilier qui conseille à ses clients qui n’ont pas le budget nécessaire de miser sur ce secteur. L’absence de vue sur la mer et les nuisances sonores obligent les propriétaires à adapter leur loyer en conséquence. Mais n’espérez pas voir les prix s’effondrer pour autant.
Les budgets plus serrés peuvent donc chercher du côté du boulevard d’Italie. Dans de l’ancien, on peut trouver des appartements loués mensuellement 30 à 35 euros/m2. Mais attention : sans cave et sans parking. « Un parking ou un garage fermé se loue entre 150 et 250 euros par mois. Notamment au Palais Saint-Pierre par exemple », explique Ibba. Ce qui gonfle la note en fin de mois. Tout le boulevard d’Italie ne se négocie évidemment pas au même prix. En général, la règle est assez simple : plus on se rapproche de la place des Moulins, plus les prix montent.

Le Larvotto / Ténao / Saint-Roman (1) :

Studios : 1 900 à 3 000 euros/mois
2 pièces : 2 500 à 6 000 euros/mois
3 pièces : 5 500 à 12 000 euros/mois
4 pièces : 8 000 à 15 000 euros/mois et plus
5 pièces et plus : 25 000 – 30 000 euros/mois
 (1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

« Standing »
Autre secteur à ne pas négliger : celui de l’avenue de l’Annonciade. En effet, au n°3 de cette avenue, on trouve la résidence Saint-Georges, commercialisée depuis 3 ans. Compter 4 900 euros/mois pour un 2 pièces de 90 m2 dans cette résidence neuve. Plus grand, toujours dans cet immeuble, un 5 pièces de 280 m2 est affiché à 15 000 euros/m2.
A noter qu’on trouve parfois en cherchant longuement des studios à des prix « raisonnables » vu le marché actuel. Mais c’est assez rare, surtout au vu du contexte. « Au Château Périgord, on trouve des studios autour de 1700-1900 euros/mois », souligne Sonia Tebourski, responsable du service locations chez Miells & Partners. Compter environ 3 500 euros/mois pour un 2 pièces dans ce même immeuble.
Au Chateau Périgord et à l’Annonciade, il est possible d’avoir une jolie vue sur la mer pour environ 50-55 euros/m2. Exemple : au 23ème étage, un appartement de 123 m2 et 27 m2 de terrasse est proposé à 6 800 euros/mois.
Beaucoup plus cher, on peut aussi miser sur Saint Roman, si le budget suit. Au Parc Saint Roman un 2 pièces est actuellement proposé à 3 500 euros/mois. Ce qui n’étonne pas Massimiliano Ibba : « A Saint Roman, on peut atteindre 80-85 euros/m2 par mois. Le standing explique ces prix… »
_Raphaël Brun

le Carre d'Or

© Photo Dotta Immobilier

Monte-Carlo/Carré d’Or

« Le plus recherché »

ECONOMIE / A la vente comme à la location, Monte-Carlo reste le quartier de Monaco qui plaît le plus.

Créé en 1866, ce quartier reste l’un des plus chers de Monaco. Avec des loyers qui s’envolent à plus de 50 000 euros/mois sur des appartements spacieux et hyper luxueux, pour des surfaces qui peuvent atteindre 400 m2. « Au-delà de 400 m2, c’est plus rare dans ce quartier », souligne un agent immobilier.

« Internationale »
« Monte-Carlo est un quartier surtout demandé par une clientèle très aisée qui désire être au centre de la vie active, à proximité des banques, des commerces, des restaurants… » explique la directrice de l’agence Agedi, Anna Ominetti. Alors que la directrice commerciale de Miells & Partners, Elodie Blanc-Sardi confirme la tendance : « Ça reste chez nous le quartier le plus recherché. Mais il y a peu d’appartements disponibles. C’est une clientèle plus internationale donc heureusement, il y a un peu plus de turn-over. »

« 140 euros/m2 »
Autour de la place du casino, la zone du Carré d’Or cartonne toujours. Avec les immeubles les plus recherchés qui sont toujours les mêmes : Park Palace, Floralies, Monte-Carlo Palace, Sun Tower, le Mirabeau… Et en étage élevé si on n’a pas de problème de budget. « Au dessus du 6ème étage on commence à avoir une jolie vue. Mais on peut atteindre 140 euros/m2… », précise le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba. Et c’est vrai que les prix s’envolent très vite. Au 17ème étage du Millefiori, un 2 pièces de 75 m2 et 20 m2 de terrasse, exposé au sud, est proposé à 3 700 euros, sans parking. Au 12ème étage du Millefiori, le même appartement a été loué 4 500 euros/mois, avec un parking cette fois.

Monte-Carlo (1)

Studios : 2 000 à 3 500 euros/mois
2 pièces : 3 000 à 6 000 euros/mois
3 pièces : 4 500 à 15 000 euros/mois
4 pièces : 6000 – 20 000 euros/mois
5 pièces et plus : 12 000 – 18 000 euros/mois et plus.
(1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

45 000 euros/mois
Au Park Palace, un 2 pièces de 55 m2, face aux jardins du casino a été loué 4 500 euros/mois le jour même où il est arrivé sur le marché. « Les gens se sont presque battus pour l’avoir. Un client a proposé 100 euros de plus par mois. Mais le dernier mot revient toujours au propriétaire », raconte un agent immobilier. Sur de plus petites surfaces, toujours au Park Palace, on trouve de grands studios de 35 m2 avec des loggias ou balcon de 10 m2. Compter au minimum 2000-2500 euros/mois selon l’étage, la vue, la présence ou non d’un parking… Et même beaucoup plus, si le standing et l’adresse le permettent. Toujours dans notre zone rouge (voir le plan sur cette page), on trouve des immeubles très recherchés comme le Métropole où un 2 pièces de 80 m2 vient d’être loué pour 11 000 euros/mois avec une jolie vue sur les jardins et la mer. Et dès que les surfaces augmentent, les prix explosent. Toujours au Métropole un appartement de 6 pièces sur 330 m2 sera disponible le 1er juin pour un loyer de 45 000 euros/mois.

Studios
Même si ça n’est peut-être pas le quartier où on chercherait en premier, il est possible de trouver quelques studios dans le Carré d’Or. Exemple : au Monte-Carlo Star, un grand studio de 55 m2 est à louer pour 3 500 euros/mois. Mais il ne faut pas rêver non plus : difficile de trouver un studio à moins de 2 000 euros, même au palais de la Scala qui est l’un des immeubles le plus accessible de ce quartier huppé. C’est à cette adresse que les plus petits budgets peuvent commencer leurs recherches. Car sur d’autres adresses, les prix peuvent s’envoler rapidement.
Sinon, on peut aussi essayer de miser sur des zones légèrement en retrait par rapport au Carré d’Or où les prix baissent un peu. Mais sur l’avenue de Grande-Bretagne, dans des immeubles comme les Floralies ou le prince de Galles, pour un 3 pièces, il faut encore compter entre 9 000 et 12 000 euros/mois environ. Toujours aux Floralies, un 3 pièces meublé est proposé à 8 000 euros/mois.
Autre possibilité : Le Millefiori, rue des Genêts. Cet immeuble de 37 étages et de 111 mètres de haut a été construit en 1969. Au 17ème étage, un 2 pièces de 75 m2 avec 20 m2 de terrasses, et une jolie vue sur la mer, le port et le Rocher, exposé au sud, avec une cave est proposé à 3 700 euros/mois.
Lorsqu’une très grande surface se retrouve à la location dans ce quartier de Monaco, ça se remarque. S’il est difficile de trouver des appartements de plus de 400 m2 dans ce secteur, quelques exceptions existent. Et leur rareté fait aussi leur prix. « Un appartement exceptionnel de 1 000 m2 est à louer pour 100 000 euros/mois, boulevard de Suisse », confie un agent immobilier. Le Carré d’Or reste le Carré d’Or…
_Raphaël Brun

la Tour Simona

© Photo L’Obs

Moneghetti, Jardin exotique

Le moins cher, c’est ici

ECONOMIE / Comme à la vente, les plus petits prix pour les locations sont à rechercher dans ce quartier.

«Trop excentré. » C’est la critique principale qui revient lorsqu’on interroge les agents immobiliers de la principauté à propos de ce quartier. Egalement jugé « bruyant » parce que le jardin exotique est une voie d’entrée possible dans Monaco, ce secteur cumule aussi un autre défaut : une présence de commerces moins grande que dans le reste de la principauté.

« Budget »
Mais ce n’est pas tout. Avec beaucoup d’immeubles assez anciens, souvent sans vue sur la mer, ce n’est pas le secteur sur lequel les locataires se précipitent en premier. « C’est un quartier surtout habité par une clientèle locale ou résidente depuis plusieurs années », explique la directrice de l’agence Agedi, Anna Ominetti. « C’est un quartier peu demandé. En revanche, au niveau budget, ça plaît bien sûr… », ajoute un autre agent immobilier.
En tout cas, d’après notre enquête, c’est la zone la moins chère de Monaco. Du coup, les petits budgets doivent commencer leur recherche ici. « En dehors du Patio Palace, de la tour Simona et du Monte-Carlo View, c’est dans ce quartier que l’on trouve les locations les moins chères », confirme Elodie Blanc-Sardi, directrice commerciale chez Miells & Partners. Car il ne faut pas rêver : même si ce quartier reste le moins cher de Monaco, dans certaines rues, les prix restent élevés. Notamment du côté du boulevard de Belgique qui plaît beaucoup.

Luxueuses
Et puis, de nouveaux immeubles contribuent à doper les prix : la tour Simona au jardin exotique, et juste derrière, le Monte-Carlo View. Deux construction très luxueuses qui ont contribuer à redonner un peu de prestige à ce secteur. Avec des tarifs élevés. Au Monte-Carlo View, un studio de 55 m2 avec 13 m2 de terrasse est affiché à 2 800 euros/mois, avec une exposition nord-ouest. Donc une vue sur la ville uniquement. Toujours au Monte-Carlo View, mais au 9ème étage cette fois, un 2 pièces de 62 m2 avec 33 m2 de loggia, avec une vue sur la mer et une exposition sud-est, était proposé à 4 100 euros/mois. « Il a été loué en 48 heures », raconte un agent immobilier. « Les grandes surfaces toutes neuves de la tour Simona et du Monte-Carlo View attirent de riches locataires. Mais cette clientèle haut de gamme n’a pas choisi ce quartier. Ils ont choisi les immeubles », ajoute Blanc-Sardi.

Moneghetti, Jardin exotique (1)

Studios : 1 300 à 1 800 euros/mois
2 pièces : 2 000 à 3 000 euros/mois
3 pièces : 3 500 à 8 000 euros/mois
4 pièces : 6 000 à 14 000 euros/mois et plus
5 pièces et plus : 12 000 – 18 000 euros/mois et plus.
(1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

Charges
Moins cher, il faut chercher du côté de l’avenue Hector Otto. Dans des immeubles comme le Bermuda ou le Patio. Exemple : un 2 pièces de 66m2 au 7ème étage du Bermuda, situé au 49 de l’avenue Hector Otto, est proposé à 2 300 euros/mois.
Au Jardin Exotique, ne pas négliger non plus le Bel Horizon, au 51 de l’avenue Hector Otto. Ou les Ligures, rue Honoré Labande, même si là, les charges sont assez importantes. « Rue Honoré Labande, on a trouvé au Bettina un 3 pièces de 105 m2 avec 20 m2 de balcon avec une jolie vue jusqu’à Bordighera et SanRemo pour 3 200 euros/mois. Avec le parking en plus, à 270 euros/mois », raconte le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba.

Studios
Autre secteur à ne pas négliger : le boulevard de Belgique. S’il manque de commerces, il bénéficie en revanche d’un grand calme, ce qui peut être un véritable atout. « Au 28 boulevard de Belgique, dans l’immeuble le Granada, un 125 m2 au 12ème étage, avec une vue sur le Cap Martin a été loué 4 300 euros/mois, avec une cave et un parking. Il a à peine eu le temps d’arriver sur le marché… », ajoute Massimiliano Ibba.
Pour ceux qui cherchent un studio pas cher, inutile d’aller voir ailleurs : c’est dans ce quartier qu’il faut prioritairement orienter ses recherches. « Aux Revoires, on trouve un studio à 1 300 euros/mois : mais il y a une centaine d’escaliers à monter. Et la vue donne sur un mur… », souligne Sonia Tebourski, responsable du services des locations chez Miells & Partners. Avant d’ajouter : « A la frontière avec Beausoleil, on trouve des prix assez bas, parce que c’est assez bruyant. La rue Plati aussi est à cibler pour les petits budgets. »
_Raphaël Brun

Monaco Ville

© Photo DTC

Monaco-Ville

« Charming ! »

ECONOMIE / Malgré ses défauts, le Rocher reste attractif, notamment pour les Anglo-Saxons et les Italiens.

Lorsque L’Obs’ a rencontré le patron de Roc Agency, Jean-Yves Lorenzi, fin mars, il n’avait plus un seul appartement à louer sur le secteur qui est sa spécialité, le Rocher. En insistant un peu, on a obtenu cette info : « On a un locataire qui part au mois d’août et on propose déjà son logement à la location. Mais il devrait vite trouver preneur. »

Panoramique
Pourtant, il est toujours difficile de se garer. De plus, le Rocher reste seulement accessible aux voitures avec une plaque monégasque ou 06. Du coup, difficile de recevoir des amis… Bien sûr, des lignes de bus desservent ce quartier. Il faut dire que les escaliers qui montent au Rocher sont assez raides. Alors que beaucoup d’immeubles n’ont pas d’ascenseur. Ce qui ne décourage pas les clients. D’ailleurs les prix restent élevés.
Notamment sur l’avenue Saint-Martin, car il y a une exposition au sud, avec une jolie vue sur la mer et sur les jardins. Même chose sur les remparts, avec une vue panoramique sur Monaco et sur le port. La place du palais reste chère aussi. Bref, c’est en périphérie du Rocher que l’on trouve les appartements avec la plus belle vue et des loyers élevés. Moins cher, il faut chercher au centre, car il y a moins de vue et moins de lumière aussi. En revanche, très peu de studios sont disponibles à la location dans ce quartier.

« Prestations »
Les 5 pièces et plus sont rares et confidentiels. Certains de ces produits d’exception ne sont proposés qu’à des clients bien précis. Très exceptionnel, un hôtel particulier de 250 m2 sur 4 niveaux avec une jolie vue sur le port a été loué au mois de mars à 16 000 euros/mois. « A la location, sur le Rocher, on peut compter sur les doigts d’une main ce genre d’appartement très haut de gamme et spacieux », estime Lorenzi qui traite toujours avec pas mal d’Anglo-Saxons et d’Italiens : « Souvent, les locataires anglais sont très exigeants sur les prestations car ils sont habitués à un autre standing qu’ils ne retrouvent pas à Monaco-Ville. Le côté très populaire du Rocher, avec beaucoup de touristes dans les rues, les gêne. Ils voudraient la tranquillité de certains quartiers londoniens, sans avoir l’agitation avec les touristes débarqués des paquebots. »

Monaco Ville (1)

Studios : 1 300 à 2 500 euros/mois
2 pièces : 1 800 à 3 500 euros/mois
3 pièces : 3 000 à 4 500 euros/mois
4 pièces : 4 500 à 12 000 euros/mois
5 pièces et plus : de 8 000 euros/mois à indéfini.
 (1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

Exigeants
Compliqué. « Sur un territoire aussi petit, est-ce qu’il n’y a pas une contradiction entre la clientèle très haut de gamme que l’on souhaite attirer à Monaco et les touristes plus ordinaires qui viennent visiter la principauté ? Ça pose indiscutablement des problèmes. Surtout sur le Rocher où tout est très concentré », juge le gérant de Roc Agency. Difficile de faire comprendre à des locataires exigeants, qui paient souvent plusieurs milliers d’euros par mois, qu’ils devront se frayer un passage à travers la foule de touristes qui se presse dans ce quartier aux beaux jours. « Si on dépasse un certain seuil de touristes, cette clientèle partira. »

« Criard »
Pour rendre les choses plus vivables pour tout le monde, Jean-Yves Lorenzi a une idée : réguler la fréquentation du Rocher. Comment ? « Il y a une réflexion à mener. Monaco possède une image de luxe. Or, dans les ruelles de Monaco-Ville on ne ressent pas cette sensation de luxe et d’exclusivité. Et je ne comprends pas pourquoi. » Autre sujet qui fâche : les devantures des boutiques. « Il y a des matériaux et des coloris très disparates. Il n’y a pas d’harmonie. A Saint-Paul-de-Vence, c’est plus homogène et moins criard », estime Lorenzi. Le palais, le musée, les jardins Saint-Martin, la cathédrale… « On a la base de quelque chose de magnifique. Ça devrait être le plus beau quartier de Monaco. Mais par sa fréquentation, c’est un quartier bas de gamme lorsqu’on le compare avec le Carré d’Or. On voit bien la différence de niveau. Pourtant, Monaco-Ville, c’est LE quartier historique de la principauté par excellence. Si on avait fait le nécessaire, ce quartier serait encore plus exclusif que le Carré d’Or. Et les riches clients se battraient pour venir s’installer sur le Rocher. »

« Réglementation »
Beaucoup d’immeubles anciens ont été vidés et reconstruits. Des hôtels particuliers ont été créés, des appartements ont été totalement rénovés, des logements ont été regroupés pour faire des duplex ou des triplex. « Donc on a des appartements neufs et même des immeubles neufs à Monaco-Ville. Cet effort d’initiative privée doit être complété par un effort de l’Etat pour définir une politique architecturale de ce quartier. » Impossible en tout cas de construire plus de 4 étages et l’urbanisme impose bien sûr des coloris précis pour les façades. « Les rez-de-chaussée, ce sont aussi des commerces. Et ils ne sont assujettis à aucune réglementation. »
Malgré tout, le côté un peu village de ce quartier, avec une grande zone piétonne, plait toujours. « Charming ! » disent encore pas mal d’Anglo-Saxons. C’est aussi un quartier où on trouve beaucoup d’appartements situés dans le secteur protégé. La plupart du temps, ce sont surtout des 2 et 3 pièces qui sont loués. A noter qu’il est aussi possible de trouver quelques studios entre 1 400 et 1 800 euros/mois.
_Raphaël Brun

Fontvieille

© Photo Dotta Immobilier

Fontvieille

Les familles adorent

ECONOMIE / Après avoir eu du mal à démarrer, Fontvieille attire désormais beaucoup de familles qui apprécient notamment ses commerces et la proximité de la plage Marquet.

Les plus difficiles font de la résistance. « Certains refusent d’aller à Fontvieille parce qu’ils estiment que c’est un quartier encore trop industriel, même si c’est de moins en moins vrai. D’autres jugent que c’est trop éloigné du Carré d’Or », raconte un agent immobilier. Pourtant, depuis plusieurs années, Fontvieille s’est imposé comme un quartier séduisant grâce à pas mal d’atouts.

Boutiques
En attendant la livraison des 5 ou 6 hectares de la future extension en mer au Portier, ce quartier reste le plus récent de Monaco. Créé dans les années 70, c’est aussi une zone où sont installées beaucoup d’entreprises. Du coup, pas mal de salariés cherchent à se loger à proximité. Autre atout : le centre commercial, avec ses 36 boutiques et un hypermarché. Mais aussi le stade Louis II et la proximité de la plage Marquet, sur la commune de Cap d’Ail. A l’inverse, les nuisances sonores dues à l’héliport et à l’effervescence provoquée par des milliers de salariés qui viennent travailler dans ce quartier peuvent représenter un véritable frein pour certains clients. « L’inconvénient, c’est qu’on n’est pas au centre de Monaco. Venir à pied de Fontvieille jusqu’au Carré d’Or, c’est un peu loin. Pour certains immeubles, la proximité avec l’héliport pose des problèmes de bruit », indique un professionnel.

« Bateaux »
Mais globalement, Fontvieille a désormais trouvé sa vitesse de croisière et attire pas mal de clients, que ce soit à la vente ou à la location. « C’est en tout cas un quartier très recherché par les familles. Elles apprécient beaucoup le centre commercial, les jardins, l’héliport et la plage de Cap d’Ail, juste à côté », explique l’administratrice déléguée de Dotta Immobilier, Brigitte Bermond. « Le quartier de Fontvieille est très apprécié par les clients du Nord de l’Europe qui souvent possèdent des bateaux et aiment rester en dehors de la ville », confirme la directrice d’Agedi, Anna Ominetti. « Les Anglais adorent Fontvieille. Avec le calme, dans un quartier résidentiel, bien desservi par les transports en commun », complète un autre agent immobilier.

Fontvieille (1)

Studios : 1 800 à 2 600 euros/mois
2 pièces : 3 000 à 5 500 euros/mois
3 pièces : 6 000 à 12 000 euros/mois
4 pièces : 10 000 à 25 000 euros/mois et plus
5 pièces et plus : 15 000 à 30 000 euros/mois et plus
(1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

Pics
Mais attention : dans ce quartier, les prix varient beaucoup d’une zone à une autre, voire même d’un immeuble à un autre. On peut même parler de véritables pics dans des immeubles de très haut standing, comme au Seaside Plaza, situé 8 avenue des Ligures, ou juste à côté, encore plus cher, aux Terrasses du Port, au 2 avenue des Ligures. Dans ces deux cas, les prix montent de manière vertigineuse. Ce qui crée un véritable contraste si on compare les loyers entre ces deux adresses et les appartements les moins chers : « On est entre 50 et 60 euros/mois du m2 au minimum pour les appartements sans vue mer ou exposé au nord. Jusqu’à 100 euros/mois du m2 pour la zone Sea Side, Terrasses du port par exemple », estime le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba. Les prix atteignent des sommets qui n’effraient pas les clients les plus riches, comme l’explique la directrice commerciale de Miells & Partners, Elodie Blanc-Sardi : « Les Terrasses du Port et le Sea Side, c’est neuf, donc ça plait beaucoup. Notamment à une clientèle exigeante et qui l’est de plus en plus sur les prestations et le rapport qualité-prix. Ils peuvent payer 25 000 euros/mois pour un beau 4 pièces. Mais il faut vraiment que les prestations soient au top. » Pour la moitié de ce prix, au 37 avenue des Papalins, aux Cyclades, un 4 pièces est proposé à 13 000 euros.

Studios
Comme ailleurs, la vue sur la mer se paie cher. Exemple : au 2 avenue des Guelfes, juste à coté de l’hôtel Marriott, au 4ème étage du Memmo Center, avec une vue sur le port de Cap d’Ail, un 2 pièces de 71 m2 a été loué 6 000 euros/mois. Pour trouver des loyers moins chers, il faut chercher sur l’intérieur du quartier de Fontvieille. Dans des appartements sans vue, les prix baissent. « Moins cher, on trouve un 3 pièces face au port de Fontvieille, 9 avenue des Papalins, au Botticelli, à 5 000 euros/mois pour 120 m2. Mais un studio avec vue sera proposé à 2 200 euros/mois », souffle Sonia Tebourski, responsable du service location chez Miells & Partners. Une version confirmée par Massimiliano Ibba : « Il y a très peu de studios à Fontvieille. Ou alors ils font 50 m2 et sont loués entre 2 000 et 2 500 euros/mois. » Au 4ème étage du Grand Large, 42, quai Jean Charles Rey, un studio de 28 m2 habitable avec 13 m2 de loggia, une vue sur le port, exposé au nord, avec cave et parking, est affiché à 2 000 euros/mois. Des immeubles comme le Michelangelo, 7 avenue des Papalins, ou le Raphaël, 6 quai Jean-Charles Rey, offrent aussi des appartements un peu plus petits mais de qualité. Idéal pour des budgets un peu plus serrés.
_Raphaël Brun

La Condamine

© Photo L’Obs

La Condamine

Ambiance « village »

ECONOMIE / Encore un quartier très demandé car plus accessible, même si certains appartements mériteraient d’être rénovés.

Dans ce quartier, c’est bien sûr la zone avec la vue sur le port Hercule où les loyers flambent le plus. Shangri-La, Caravelles, Héraclès, Ermanno Palace… Les immeubles à haut standing ne manquent pas. L’avantage c’est qu’ils offrent aussi une vue imprenable sur le circuit de F1 pour le Grand Prix, au mois de mai. Les fans de bateaux apprécient aussi beaucoup ce secteur. « Les gens apprécient le côté village, avec les rues piétonnes, la rue Caroline qui est semi-piétonne, avec de jolis immeubles bourgeois », souligne un professionnel. En tout cas, pour payer moins cher, la logique est assez simple : il suffit de s’éloigner du tracé du circuit pour voir les loyers baisser un peu.

Touristes
A noter que la rue Princesse Caroline est aussi très recherchée, car elle est semi-piétonne, ce qui séduit pas mal de locataires qui peuvent assurer la plupart de leurs déplacements sans voiture. Surtout que la Condamine est bien desservie par les bus.
Mais le point noir, c’est qu’il y a beaucoup de touristes. Du coup, c’est assez bruyant parfois. De plus, les immeubles commencent à être un peu âgés. En fait, il n’y a rien de nouveau à part sur le Quai Kennedy où il y a de toute façon très peu de turn-over chez les locataires. « Quai des Etats-Unis et sur Ostende, il faut compter au moins 10 000 euros/mois. Et jusqu’à 18 000 euros/mois pour un 3 pièces », explique Elodie Blanc-Sardi, directrice commerciale chez Miells & Partners.

Surfaces
Autre particularité de ce secteur : près de la moitié des immeubles situés face au port proposent un usage mixe : c’est-à-dire à la fois pour les particuliers et pour les entreprises. Il faut dire que pas mal d’entreprises de yachting sont intéressés par cette zone-là. « Sur le schéma de L’Obs’, dans la zone rouge, beaucoup d’appartements sont loués à des entreprises. Car sur le port les activités se succèdent. Ce qui génère du bruit », confie un agent immobilier. Mais il y a des manques de grandes surfaces, ce qui pousse certaines entreprises à aller voir ailleurs. « En revanche, il y a un manque de surfaces de 100 à 300 m2 avec vue sur le port pour les entreprises de yachting ou de shipping notamment », confirme le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba.

La Condamine (1) 

Studios : 1 500 à 2 000 euros/mois
2 pièces : 2 000 à 4 500 euros/mois
3 pièces : 5 000 à 10 000 euros/mois
4 pièces : 8 000 à 16 000 euros/mois et plus
5 pièces et plus : 15 000 à 30 000 euros/mois
(1) Les prix donnés par L’Obs’ sont des tendances calculées en mars 2013. Ces chiffres mensuels n’incluent pas les charges. Compter environ 10 % du loyer dans les immeubles récents avec tous les services de la copropriété. Et 5 % dans de l’ancien.

 

Marché
« En général c’est une clientèle locale qui s’intéresse à ce quartier, avec des loyers plus accessibles », explique Anna Ominetti, directrice de l’agence Agedi. Des prix estimés à « 30-35 euros du m2/mois au minimum, jusqu’à 60-70 euros/m2 pour le plus cher », par Massimiliano Ibba. Mais il faut être très attentif dans sa recherche. Car sur les rues situées derrière la première ligne d’immeubles sur le port, on trouve beaucoup d’appartements qui appartiennent au secteur protégé. Dans le bloc B du Panorama, au 57 de la rue Grimaldi, on peut trouver des 3 pièces autour de 5 500 — 6 000 euros/mois. Alors que dans la rue Caroline, un petit 3 pièces est même proposé à 4 000 euros/mois. Une rue qui plaît beaucoup parce qu’elle est proche de La Condamine, dans un secteur assez calme et très agréable. Notamment avec son marché, place d’Armes. Mais aussi son école, ses restaurants, ses cafés… Dans la même gamme de prix, au centre de la Condamine, près du square Gastaud, à la Villa Floriane, un joli 2 pièces d’environ 70 m2 sans vue, a été loué 4 000 euros/mois avec cave et parking.

Prestations
Si on trouve dans ce quartier pas mal d’appartements anciens, notamment dans la rue Princesse Caroline, il faut rester vigilant car les prestations peuvent chuter. « Attention : parfois, les appartements n’ont pas été rénovés. Ce qui n’empêche pas de voir des locations se faire autour de 4 500 euros/mois », souligne Sonia Tebourski, responsable du service des locations chez Miells & Partners. Et même lorsque le confort n’est pas total, c’est loué. Exemple : Boulevard Rainier III, un 5 pièces avec une centaine d’escaliers, sans ascenseur, a été loué en une journée pour 4 500 euros/mois. Autre bon plan : miser sur un appartement où il y a des travaux à faire et négocier avec le propriétaire une prolongation de la durée du bail. Ou même, pourquoi pas, une petite baisse du loyer.
_Raphaël Brun