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Immobilier à Monaco,
les tendances du marché en 2019

Dossier — Les études statistiques et les professionnels du secteur sont unanimes : le marché immobilier monégasque — qui se divise actuellement entre les marchands de biens et les familles souhaitant s’installer durablement à Monaco — est toujours aussi dynamique sur les années 2018/2019. Les agents immobiliers constatent toutefois une baisse notable des ventes de studios, et dénoncent la surreprésentation des marchands de biens, dans un micro-marché déjà très concurrentiel. Analyse —

Les agents immobiliers ont plutôt le sourire… Selon les professionnels du secteur interrogés, 2018 a été une année dynamique. Un constat que les chiffres officiels confirment… Selon les statistiques de l’Imsee (1), dans l’ancien, 451 reventes ont été enregistrées en 2018, soit 45 transactions de plus qu’en 2017. « L’an dernier, le prix moyen au mètre carré des reventes immobilières a atteint 50 000 euros. Le montant total de ces reventes a atteint 2,3 milliards d’euros. Cela dépasse les précédents records. Monaco reste toujours le plus cher au monde, devant Hong Kong, Moscou, New York, constate Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli real estate. L’an dernier, il y a également eu une progression des reventes sur les appartements de 5 pièces et +, dont le montant global a atteint 662 millions d’euros. C’est un record. Tous ces chiffres témoignent que le marché reste effectivement dynamique. »

Fiscalité attractive et stabilité politique

Pas d’inquiétude donc à l’horizon… L’immobilier monégasque est toujours aussi attractif. Selon les professionnels interrogés, deux marchés parallèles semblent aujourd’hui se dégager : d’une part les investisseurs, qui sont essentiellement des marchands de biens. Et d’autre part, des familles qui souhaitent s’installer à Monaco, de façon permanente ou temporaire. La clientèle, toujours très internationale, reste attirée par un environnement fiscal avantageux (aucun impôt sur le revenu ni sur la fortune, et aucun droit de succession) mais aussi par un cadre de vie privilégié. « Les atouts de la Principauté sont multiples : la sécurité, la fiscalité attractive, la localisation, le climat, la qualité des écoles, le côté glamour et la grande stabilité politico-financière », résument les agents immobiliers. « A Monaco, on vient chercher une adresse. Une adresse de prestige, rajoute Lydia Denimal, responsable commerciale de l’agence Roc Agency. Quant à la stabilité politique, cela n’a pas de prix. Il suffit de regarder l’actualité internationale pour comprendre que dans toutes les régions du monde, cela vacille. La Principauté est idéale pour mettre ses avoirs à l’abri. »

Parc vieillissant

Pourtant, les professionnels du secteur le reconnaissent sans retenue : la qualité du parc immobilier monégasque, n’est pas franchement au rendez-vous par rapport aux prix, souvent vertigineux, des biens. Les immeubles, majoritairement construits dans les années 70, offrent en effet des prestations souvent vieillissantes. « Hormis dans les immeubles les plus récents où l’on commence à avoir de la domotique et des prestations haut de gamme comme à la Tour odéon qui dispose de son spa, ou encore d’un service voiturier, les clients se plaignent souvent des prestations et des finitions dans les appartements et les parties communes des immeubles. Avec des biens à 7, 8 ou 10 millions d’euros, certains s’attendent bien sûr à des prestations de très haut standing. Mais lorsqu’ils connaissent le marché monégasque, ils sont à même de faire une analyse de la valeur vénale du bien », nuance Massimiliano Ibba, directeur de l’agence Thomas. Les acheteurs savent en effet qu’investir dans la pierre à Monaco est toujours rentable. « Il suffit de regarder les chiffres officiels. Le prix moyen du m2 a toujours augmenté à Monaco », rajoute cet agent immobilier.

1 million d’euros minimum pour un studio

« Augmenté »… le mot est faible. « Flambé », serait en effet plus approprié. Toujours selon les statistiques officielles, en 10 ans, le prix moyen d’achat à Monaco (dans l’ancien) a plus que doublé. Il est passé de 2,2 millions d’euros en 2009 à 5,2 millions d’euros en 2018… Et les agents immobiliers qui font ce métier de longue date, ont pu mesurer à quel point les hausses de prix ont été, au fil des décennies, tout bonnement spectaculaires. « A mes débuts, dans ce métier, il y a 43 ans, le prix moyen du m2 était de 10 000 francs… Et l’on trouvait déjà cela cher. Aujourd’hui, le prix moyen à Monaco est de 48 000 euros le m2. Jusqu’où irons-nous ?, s’interroge Lucien Mostacci, directeur de l’agence Miells & Partners. Je crains qu’il n’y ait pas de limite. L’immobilier à Monaco et le football sont comparables. Il y a 10 ans, croyez-vous qu’un joueur aurait pu être vendu 400 millions d’euros ? ». Même souvenir pour Corinne Courrieu de l’agence Thomas : « Au moment du passage à l’euro, un studio de 25 m2 au Château Périgord coûtait entre 250 000 et 270 000 euros. Deux ans après, en 2002, on passait déjà à 350 000 euros. Aujourd’hui, le même vaut 1 million d’euros. Tout avance très vite. » Tellement vite que la Principauté (micro-marché où l’offre est nettement inférieure à la demande) est devenue la ville la plus chère au monde, où « l’on ne trouve plus un studio en dessous d’un million d’euros », observe Lydia Denimal, de l’agence Roc Agency.

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Un marché à des prix parfois « extraterrestres »

Sur certains appartements d’exception, cette flambée des prix a même atteint un niveau stratosphérique. Dans certains programmes, la barre des 70 000 voire, des 100 000 euros le m2 a largement été dépassée. « Aujourd’hui, le marché de l’immobilier à Monaco est selon moi coupé en deux. Il y a d’une part, un marché que je qualifierais d’“hors marché”, avec des biens extrêmement chers situés notamment à la Tour Odéon, à la Petite Afrique, ou encore au 26 Carré d’or. Ce sont des prix “extraterrestres”, hors normes. Des appartements ont été vendus de 40 à 150 millions d’euros. Autour de 70 000 euros le m2. Les acheteurs sont des multimilliardaires. Souvent des Russes, des Ukrainiens ou encore des Géorgiens, constate Lucien Mostacci. D’autre part, il y a un marché plus classique, avec des ventes de biens autour de 4 à 5 millions d’euros. » Ces prix astronomiques se vérifient tout particulièrement au Carré d’or ou dans les immeubles en bord de mer, où plusieurs bâtiments sont très cotés et très demandés. « C’est le cas du Sun Tower, du Floralies, du Park Palace, du Mirabeau, de La Réserve ou encore Les Terrasses du Port. Dans ces immeubles, les plus beaux appartements et les mieux placés peuvent valoir effectivement, dans certains cas, 100 000 euros le m2. Mais cela reste exceptionnel. Cela ne représente qu’1 % du marché », estime un agent immobilier. La grande majorité des appartements se situerait en effet dans une fourchette comprise « entre 38 000 euros et 50 000 euros le m2 ». Avec des prix très fluctuants selon l’immeuble, les prestations de l’appartement, la localisation, la surface et, bien sûr, la vue. Quant aux appartements situés sur l’extension en mer, il se murmure, que les prix seront, là aussi, situés entre 100 000 et 120 000 euros le m2. « La SAM Anse du Portier, propriétaire du projet, n’a pas encore décidé d’une grille de prix pour les appartements, rajoute Jean-Yves Le Graverend, directeur de l’agence John Taylor. C’est un projet qui sera livré en 2025. D’ici là, il faudra observer comment les prix évoluent sur le marché monégasque. »

La concurrence se durcit

Un autre constat est partagé par les agents immobiliers : la concurrence dans ce secteur ne cesse de se durcir. De plus en plus d’acteurs veulent en effet avoir leur part de ce gâteau très lucratif : « Aujourd’hui, il y a 250 marchands de biens et 150 agences immobilières… Tout cela pour 450 transactions réalisées par an en moyenne », comptabilise Massimiliano Ibba de l’agence Thomas… L’équation parle d’elle-même. Mais ce n’est pas tout. Au-delà de la présence pléthorique des marchands de biens, les agences immobilières monégasques sont concurrencées par de nouveaux acteurs qui n’étaient pas forcément présents dans ce business il y a quelques années : les banquiers ou encore les family offices. « Cela créé des marchés parallèles, avec, par exemple, des transactions réalisées entre banquiers et finalisées tout simplement par un notaire. Il s’agit souvent, de surcroît, de biens très haut de gamme », constate un professionnel du secteur. Sans parler de la concurrence évidente entre agences immobilières elles-mêmes : « Le mandat n’étant pas obligatoire à Monaco, un propriétaire peut tout à fait confier son appartement à 3 ou 4 agences différentes s’il le souhaite », note Massimiliano Ibba. Qu’est-ce qui fait alors la différence pour décrocher une vente ? « C’est, certes, le professionnalisme, l’éthique, et l’investissement que fera une agence dans la publicité des biens à vendre, mais c’est aussi… le facteur chance. Trouver le bon client au bon moment », rajoute ce professionnel. Et quelle est la conséquence de cette concurrence féroce ? : « C’est mathématique. Il arrive que certaines agences, durant l’année, ne vendent aucun bien, quand les plus grosses peuvent parvenir à finaliser 10 ou 15 ventes par an… ». Autre certitude selon les professionnels de l’immobilier : pour maintenir le dynamisme dans ce secteur, il est capital de construire à l’avenir de nouveaux projets. « Plus on aura des constructions luxueuses, plus Monaco attirera une clientèle internationale et haut de gamme », conclut Kate Dorfman, de l’agence Caroli real estate.

 

Retrouvez l’intégralité de notre dossier immobilier dans la version papier de l’Observateur de Monaco N°188

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(1) Observatoire de l’immobilier 2018 disponible sur www.imsee.mc.