Monaco-Ville-Logement

Immobilier : vers la sortie de crise ?

ECONOMIE/Le nombre de ventes d’appartements et le chiffre d’affaires 2012 sont à la hausse. Même si le niveau de 2007 n’a pas été retrouvé, les premiers mois de 2013 semblent confirmer cette embellie.

A Monaco, aucun agent immobilier n’a oublié 2009 et 2010. Deux années marquées par une chute vertigineuse des ventes : seulement 218 reventes d’appartements en 2010 contre 457 en 2007, souvent citée comme une année record. Une véritable gifle pour les professionnels du secteur qui ne s’attendaient pas à ça. Et selon les quartiers, la crise n’a pas été ressentie tout à fait de la même manière. « A la vente on a eu trois ans et demi de crise : 2009, 2010, 2011 et la moitié de 2012 », raconte Jean-Yves Lorenzi, gérant de l’agence Roc Agency, spécialisée sur le secteur de Monaco Ville.

« Négociations »
Mais depuis, la pente est peu à peu remontée. 267 ventes en 2011, puis 349 l’an dernier. Sans retrouver les niveaux du milieu des années 2000, les chiffres sont à la hausse. Ce que démontrent d’ailleurs, les derniers chiffres publiés par l’Institut Monégasque de de la Statistique et des Études Économiques (Imsee). Le nombre de reventes a augmenté de 30,7 % par rapport à 2011, alors que le total des transactions a enregistré un bond de 3,4 %. La nouveauté, c’est que désormais, les discussions entre propriétaires et acheteurs ont repris : « Lorsque le propriétaire dit non à une offre, les négociations se poursuivent pour se conclure à -5 ou -6 % du prix de départ », souligne Massimiliano Ibba, gérant de l’agence Thomas.
Selon les experts interrogés par L’Obs’, en dehors des biens exceptionnels, le prix moyen du m2 varierait désormais entre 25 000 et 39 000 euros, selon l’immeuble. Parce qu’entre les immeubles de luxe comme la Réserve au Larvotto ou les Terrasses du Port à Fontvieille et des immeubles plus modestes, l’écart se fait toujours fortement sentir. Et il devrait même s’accroitre.

M2
Surtout que dans le neuf, on constate que les appartements construits récemment offrent de plus grandes surfaces et des prestations de très haut niveau. Ce qui explique que dans ces biens exceptionnels, les prix au m2 s’envolent rapidement. Exemple : le Monte-Carlo View et la tour Simona où les prix au m2 atteignent assez facilement 35 000 euros/m2. Alors que du côté de la tour Odéon, qui sera livrée en 2014, on évoque un prix au m2 aux alentours de 60 000 euros.
Depuis 2006, 260 appartements neufs ont été livrés. Les deux derniers immeubles bâtis sont le Simona avec 24 logements et le Monte-Carlo View avec 45 appartements. Ces deux constructions ont été terminées en septembre 2012 pour le Monte-Carlo View et en décembre 2012 pour le Simona. Résultat, l’an dernier le chiffre d’affaires sur ces produits neufs a atteint 70,8 millions d’euros avec 9 ventes, contre 25,9 millions en 2011 (9 ventes) et seulement 850 000 euros en 2010 (1 vente). Une écrasante majorité des 9 logements neufs vendus sont situés au Monte-Carlo View et à l’Oiseau Bleu.

Surfaces
Entre 2006 et 2012, la vente de logements neufs cumulée a atteint 150,3 millions. A noter que ce chiffre d’affaires est atteint à 75 % grâce à la vente de grandes surfaces de type 5 pièces et plus. Ce sont d’ailleurs aujourd’hui majoritairement ce type d’appartements qui sont construits en principauté. Tout sauf un hasard.
Mais ce qui frappe en regardant de près les chiffres livrés par l’Imsee, c’est l’évolution du prix moyen dans le neuf. Alors qu’en 2011, ce prix moyen était d’environ 2,9 millions d’euros avec un prix médian à 1,5 million, l’an dernier il est passé à 7,8 millions pour un prix médian de 6,5 millions. En 7 ans, le prix moyen d’une transaction pour un appartement neuf a carrément été multiplié par 21. Et le prix médian moyen a été multiplié par 26 ! Bref, le marché du neuf a atteint son niveau le plus haut depuis 2006.

« Augmentation »
Dans l’ancien, 2012 a été une bonne année. Avec un chiffre d’affaires de 1 milliard d’euros, c’est un peu mieux qu’en 2011 avec 980 millions d’euros. « En 2011, il faut souligner que 212 millions ont été réalisés sur des ventes de villas. Alors que l’an dernier, sur 1 milliard de chiffre d’affaires, il y a eu seulement 20 millions d’euros de ventes de villas. Donc entre 2012 et 2011, il y a une vraie augmentation », décrypte Massimiliano Ibba, en indiquant qu’avec ce résultat encourageant, le marché a retrouvé le niveau de 2008 où on dépassait aussi le milliard d’euros de chiffre d’affaires dans l’ancien.

2008
Quant au nombre de reventes d’appartements anciens, il est passé de 267 en 2011 à 349 l’an dernier, ce qui représente une hausse d’un peu plus de 30 %. Une véritable progression alors qu’en 2009 il y avait eu seulement 224 transactions, et 218 en 2010. « En revanche, on n’a pas retrouvé le niveau de 2006 et 2007 » souligne un agent immobilier. Des années où le nombre de reventes dépassait les 400, avec même 457 en 2007. Selon les chiffres communiqués par l’Imsee, sur 1 783 ventes réalisées entre 2006 et 2012 pour un total de 4,2 milliards et une surface de 171 795 m2, on arrive à un prix moyen au m2 entre 15 000 et 31 000 euros/m2, selon les années (voir notre tableau évolution annuelle du prix au m2). L’an dernier, le prix moyen au m2 dans l’ancien était de 30 000 euros. Soit le double par rapport à 2006. Globalement, ce secteur a retrouvé le niveau qui était le sien en 2008. « Sur le Rocher on a eu des ventes de plus de 5 millions d’euros. Par rapport à 2008, les prix ont dû baisser d’environ 30 %. Mais en 2008, il faut se souvenir que les prix avaient monté de manière artificielle pour des raisons spéculatives. Ce qui explique cette baisse aujourd’hui », décrypte Jean-Yves Lorenzi.

« Incertitude »
Mais attention : si l’amélioration est sensible, les professionnels questionnés par L’Obs’ refusent de tomber dans un optimisme béat. « A la vente, ça se passe un peu mieux qu’il y a quelques mois, concède Brigitte Bermond, administrateur délégué chez Dotta Immobilier. Mais il reste des hésitations. C’est l’incertitude en Europe et dans le monde qui freine les acheteurs potentiels. » Du coup, si l’embellie est bien réelle, ce manque de visibilité à moyen terme tempère un peu l’optimisme qui pourrait découler des chiffres encourageants publiés par l’Imsee. Le retour de l’euphorie du milieu des années 2000 semble encore loin.
_Raphaël Brun